Die formularmäßige Vereinbarung der Umlage von Kosten für die technische und kaufmännische Hausverwaltung ist bei Gewerberaum wirksam, auch wenn die Vorauszahlungen deutlich niedriger als die später abgerechneten Kosten sind.
Der Fall:
Die Klägerin vermietete der Beklagten ab Januar 2002 ein Restaurant. In der Anlage zum Mietvertrag befand sich eine Regelung, wonach zu den Betriebskosten auch die Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung gehören. Als Vorauszahlung auf die Betriebskosten waren monatlich 500,00 Euro netto vereinbart. Während die Nebenkostenabrechnung für 2002 ein Guthaben auswies, enthielt die Abrechnung für 2003 und 2004 Betriebskosten in Höhe von rd. 14.300,00 bzw. 9.840,00 Euro, die auch auf der Beklagten in Rechnung gestellten Verwaltergebühr in Höhe von rd. 4.800,00 bzw. 5.100,00 Euro beruhten. Die Beklagte hielt die Regelung im Vertrag für unwirksam und verweigerte den vollständigen Ausgleich der Abrechnungen.
Das Urteil:
Klage und Berufung bleiben erfolglos. Auf die zugelassene Revision hob der BGH das Urteil des OLG Köln auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Die Klausel im Mietvertrag sei weder überraschend noch beteilige sie die Mieter unangemessen. Die Umlegung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter sei nicht so ungewöhnlich, dass die Beklagte damit nicht zu rechnen brauchte. Gleiches gelte für die Höhe der Verwaltungskosten, die mit 5,5 Prozent der Bruttomiete üblich waren und von der Beklagten als gewerbliche Mieterin in diesem Umfang erwartet werden mussten. Die Diskrepanz zwischen Vorauszahlung und Abrechnungssaldo ändere hieran nichts, weil der Mieter sich in solchen Fällen dann auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen könne, wenn ein hier nicht gegebener Vertrauenstatbestand geschaffen worden sei. Die Regelung sei entgegen der teilweise in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung auch nicht intransparent, weil zur Bestimmung des Begriffs „Verwaltungskosten“ auch für das vorliegende Geschäftsraummietver-hältnis die Regelungen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden könne.
BGH, Urt. vom 9. Dez. 2009, Az.: VIII ZR 109/08
Sonderkündigung. Wirksamkeit abhängig von Darlegung der Voraussetzung
Ist dem Gewerberaummieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, wenn der Jahresumsatz eines bestimmten Vergleichsjahres hinter demjenigen des Bezugsjahres um mindestens 15 Prozent zurückfällt, gehört zur formellen Wirksamkeit der Kündigungserklärung wenigstens die schlüssige Darlegung der beiden zu vergleichenden Jahresumsätze.
Der Fall: In einer von der beklagten Gewerbemieterin entworfenen Sonderkündigungsklausel in dem von ihr gestellten Mietvertrag war ihr das Recht eingeräumt worden, das befristete Mietverhältnis durch eingeschriebenen Brief bis spätestens zum 31. Dezember 2004 vorzeitig zu beenden, wenn die Umsatzentwicklung des Standortes in den Wirtschaftsjahren ab Januar 2000 gegenüber dem dort von der Vormieterin erzielten Umsatz des Jahres 1999 jährlich um 15 Prozent sinkt. Die Beklagte kündigte fristgemäß am 16. Dezember 2004. In der beigefügten Anlage wurde der Umsatzrückgang um 15,01 Prozent mit dem Rumpfjahresumsatz der Monate Januar bis November 2004 begründet. Die für August und September 2005 nicht gezahlte Miete klagte daraufhin die Vermieterin ein. Gegen das stattgegebene Urteil richtete sich die Berufung der Beklagten.
Das Urteil: Die Berufung wurde vom OLG Düsseldorf zurückgewiesen. Die Kündigung der Beklagten sei formell unwirksam gewesen, weil sie in der Kündigungserklärung die beiden zu vergleichenden Jahresumsätze nicht dargelegt habe. Die Angabe des Rumpfjahresumsatzes der Monate Januar bis November 2004 habe nicht ausgereicht, weil die Parteien volle Jahresumsätze als Vergleichswert vereinbart hätten. Eine erweiternde Auslegung der Sonderkündigungsklausel bei der Beklagten andernfalls mit Blick auf die fehlende Kenntnis der Umsätze des Wirtschaftsjahres 2004 bis zum Ablauf des letzten Kündigungstermines 31. Dezember 2004, das auch im Wirtschaftsjahr 2004 eingeräumte Sonderkündigungsrecht entzogen würde, sei nicht gerechtfertigt, weil das damit verbundene Risiko bei der Beklagten gelegen habe, die die Klausel entworfen und sich das Sonderkündigungsrecht habe einräumen lassen.
Anmerkung: Wie bei AGB hält das OLG Düsseldorf den Aufsteller und Verwender einer Klausel an deren Wortlaut fest. Auch hier gilt der Grundsatz (§ 305c Abs. 2 BGB), dass Zweifel bei der Auslegung der Vertragsbedingungen zu Lasten ihres Verwenders gehen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17. Nov. 2008, Az.: 1 24 U 39/08).