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08-10-12 15:11 Alter: 2 yrs
Zahlungsverzug nach Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen – bei Nichtzahlung der Mieterhöhung Kündigung
Kategorie: Recht

BGH, Urt. v. 18.7.2012, Az.: VIII ZR 1/11, BGH, Urt. v. 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11

Zahlt der Mieter die vom Vermieter erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht, kann ihm bei entsprechendem Zahlungsrückstand fristlos gekündigt werden. Eine auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung scheitert nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.

Der Fall:
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Grundmiete betrug zunächst € 331,91 zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von € 56,55 und Vorauszahlungen auf Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von € 26,53. Letztgenannte wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund war allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlung berücksichtigte. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage u.a. die Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden. Insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne. Mit der vom BGH hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Widerklageabweisungsbegehren weiter.

Das Urteil:
Der 8. Senat des BGH wies mit seinem Urteil vom 18.07.2012, Az.: VIII ZR 1/11, die Revision zurück. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setze nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Die Interessen des Mieters würden es nicht gebieten, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Erhebung einer Zahlungsklage nicht kündigen könne. Dem stehe schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift entgegen, der für eine restriktive Handhabung spreche. Der Mieter sei dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden müsse, ob der Vermieter gem. § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Die Anpassung der Vorauszahlungen sei nur insoweit begründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruhe. Der Mieter könne durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpassung gem. § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt sei oder nicht und welches Prozessrisiko er eingehe, wenn er nicht zahle. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, könne der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall sei eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen. Allerdings müsse das Zurückbehaltungsrecht vor dem Ausspruch der Kündigung erhoben werden.

Benötigung der Mietwohnung für berufliche Zwecke als Kündigungsgrund des Vermieters
In einem zweiten Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11,hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befasst, ob die Absicht des Vermieters, die Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann.

Der Fall:
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 30. April 2010 und begründete dies damit, dass seine Ehefrau beabsichtige, ihre Anwaltskanzlei nach Berlin in die von den Beklagten gemietete Wohnung zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten Härtegründe geltend.

Das Urteil:
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen.
Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass auch dann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB* vorliegen kann. Dieses ist aufgrund der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB* gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Das gilt umso mehr, wenn sich – wie hier nach dem Vortrag des Klägers revisionsrechtlich zu unterstellen ist – die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.
Der Bundesgerichtshof hat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da dieses zu den für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getroffen und nicht geprüft hat, ob Härtegründe nach § 574 BGB** vorliegen.

*§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. …
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; …

**§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

U. Mecke

 


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