Mietpreisbremse

aktuell in der parlamentarischen Beratung

In unserer letzten Ausgabe berichteten wir bereits darüber, dass der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Deutschen Bundestages eine Öffentliche Sitzung zum Thema „Mietrecht“ beschlossen hat. Diese fand am Mittwoch, 03. Dezember 2014, im Deutschen Bundestag statt. Zu den geladenen Sachverständigen gehörte auch Dr. Kai H. Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund e. V., Berlin. Die Anhörung wird noch in diesem Jahr im Rechtsausschuss ausgewertet und soll in der nächsten Sitzung Anfang Januar 2015 in die Beratungen einfließen.

Wie berichtet hat sich der Bundesrat in seiner Sitzung am 7. November 2014 mit dem Gesetzentwurf befasst und einige Änderungen beschlossen (BR-Drucksache 447/14). Folgende Anregungen sind von Bedeutung:

1) Der bisherige Modernisierungsbegriff in § 555 b BGB soll um den folgenden Tatbestand ergänzt werden: Bauliche Veränderungen, durch die Wohnraum speziell auf die Bedürfnisse älterer oder behinderter Menschen angepasst wird, sollen als Modernisierung gelten. Darunter fiele dann auch die behindertengerechte Beseitigung von Barrieren.

2) Bei der Mietpreisbremse gefällt den Bundesratsausschüssen die Begrenzung der Neuvertragsmieten auf einen einmaligen fünfjährigen Zeitraum nicht. Landesregierungen könnten ein berechtigtes Interesse daran haben, nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist eine erneute Gebietsausweisung vorzunehmen oder die Verlängerung einer bereits erlassenen Rechtsverordnung zu beschließen. Der Bundesrat fordert zu prüfen, unter welchen Voraussetzungen den Landesregierungen die Befugnis zum Erlass von Rechtsverordnungen über die Fünf-Jahres-Frist hinaus eingeräumt werden kann.

3) Nicht einverstanden ist der Bundesrat damit, dass im Gesetz die Kulisse für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten exakt definiert werden soll. Es reiche aus, festzulegen, dass Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei, wie das auch bei der Ermächtigung der Landesregierungen zur Senkung der Kappungsgrenze bei Bestandsmieten in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und bei der Ermächtigung der Landesriegerungen zur Verlängerung der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in § 577 a Abs. 2 BGB geregelt sei. Die von der Bundesregierung genannten Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte seien im Übrigen auch nicht schlüssig und von Bundesland zu Bundesland anders zu bewerten. Beispielsweise sage ein stärkerer Mietanstieg noch nichts über eine Mangellage aus, denn entscheidend sei die Basis, auf die sich die Steigerung beziehe. Es gebe Städte und Gemeinden mit eindeutigem Wohnungsmangel und Mieten, die sich schon länger auf hohem Niveau befänden, aber nicht gestiegen seien. Ebenso gebe es den umgekehrten Fall mit deutlichen Mietsteigerungen von niedrigem Niveau aus, was aber die Annahme einer Mangelsituation nicht rechtfertige.

Der Bundesrat war der Meinung, dass die Bundesregierung, wenn sie an ihren Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte festhalten will, wenigstens präzisieren müsse, wann ein „deutlich stärkerer Mietanstieg“ vorliegt, oder wann eine „durchschnittliche Mietbelastung deutlich überschritten ist“, oder „bei wie viel Prozent der vorhandenen Wohnungen ein geringer Leerstand auch im Verhältnis zur großen Nachfrage angenommen werden soll“.

4) Gestrichen werden muss nach Ansicht der Mehrheit des Bundesrates die Verpflichtung der Landesregierungen, in der Begründung der Preisbremsen-Verordnung darzulegen, welche Maßnahmen die Landesregierungen zur Behebung des Wohnraummangels ergreifen werden. Dazu müssten von jeder Gemeinde in der festzulegenden Gebietskulisse zuvor so viele Daten gesammelt werden, dass der Zeitraum bis Ende 2020 kaum ausreiche, Verordnungen überhaupt zu erlassen.

5) Die Bundesratsmehrheit war nicht damit einverstanden, dass Neubauten generell von der Mietpreisbremse ausgenommen werden und wollen dieses Neubauprivileg wiederum nur auf die erstmalige Vermietung beschränken. Es reiche aus, dass für die Folgevermietungen nur die Vormiete genommen werden dürfe. Hilfsweise solle das Neubauprivileg für die Zweit- und Folgevermietungen nur für einen Zeitraum von fünf Jahren seit der Erstvermietung gelten. Die Ausschüsse des Bundesrates begründen diesen Vorstoß damit, dass durch ein dauerhaftes Neubauprivileg bei der Neuvermietung ein „fragwürdiger Anreiz zum Abriss alter, mietpreisbegrenzter Wohnungen und zum Neubau teurer Luxuswohnungen“ gesetzt würde. Die Renditen von Investitionen in Wohnungen würden damit noch maximiert.

6) Der Bundesrat will die erstmalige und einmalige freie Vermietung nach umfassenden Modernisierungen einschränken. Als umfassend modernisiert soll eine Wohnung nur gelten, wenn sie sich in einem Wohngebäude befindet, das die an die Änderung von bestehenden Gebäuden gestellten Anforderungen gem. § 9 Abs. 1 der EnEV 2007 in der jeweils gültigen Fassung erfüllt.
Der Bundesrat beschloss, die Ausschussempfehlungen in die Stellungnahme des Bundesrates aufzunehmen.

Der Gesetzentwurf (BT-Drucksache 18/3121) wurde zusammen mit dem Antrag der Fraktion DIE LINKE (Drucksache 18/505) – Mieterhöhungsstopp jetzt – und der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (Drucksache 18/ 3203) im Deutschen Bundestag in der Sitzung am 13. November 2014 erstmalig beraten. Nach der Debatte wurde beschlossen, den Gesetzentwurf dem Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz, dem Innenausschuss und dem Ausschuss für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit zu überweisen. Der Antrag Mieterhöhungsstopp jetzt der Fraktion DIE LINKE wurde mit den Stimmen der Koalitionsfraktionen und des BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN abgelehnt.

Wie geht es jetzt weiter? Der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz hörte am 3. Dezember 2014 die Sachverständigen. Im Januar 2015 soll final mit den Stimmen der Koalitionsfraktion das Gesetz verabschiedet werden, um dadurch ab Frühjahr 2015 den „Anstieg der Neuvertragsmieten“ in den Ballungsräumen zu stoppen. Über das weitere Verfahren werden wir zeitnah berichten…

I. Apel