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Pressemitteilung vom 01.04.2015

Ergebnisse der Vermieterbefragung von Haus & Grund Deutschland

Wohnen bei privaten Vermietern in Düsseldorf ist bezahlbar!
Langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Rendite!


Über das wirtschaftliche Verhalten der privaten Hauseigentümer auf dem Mietwohnungsmarkt liegen bislang äußerst wenige belastbare Daten und Fakten vor.
Im zweiten Halbjahr 2014 hatte Haus & Grund Deutschland ein Projekt mit dem Ziel gestartet, das Bild des Wohnraum vermietenden Privateigentümers zu objektivieren und zu präzisieren. Die Ergebnisse der zum Jahresende 2014 durchgeführten Befragung der beteiligten Haushalte stellte der Verband am 11. März 2015 in Berlin auf einer Pressekonferenz vor.

Zuvor hatte Haus & Grund 50.000 Fragebögen an Haushalte in den Regionen München, Düsseldorf, Tübingen, Magdeburg, Kassel, Osnabrück, Lübeck und Gelsenkirchen verschickt. Antworten gingen von über 2.100 Haushalten ein, der ausgewertete Datensatz umfasste insgesamt sogar 6.500 Wohnungen und ist damit deutlich größer als die Stichprobe der Sonntagsfrage, die ihre Erkenntnisse nur aus etwas mehr als 1.000 Befragten zieht. Haus & Grund legte Wert darauf, eine repräsentative Auswahl der Stichprobenregionen zu treffen, die Deutschland räumlich abbildet und sowohl Großstädte wie Düsseldorf mit fast 600.000 Einwohnern als auch kleinere Städte wie Tübingen mit nur gut 85.000 Einwohnern beinhaltet. Gleichzeitig standen neben wachsenden Regionen wie München auch seit Jahren akut von Schrumpfung betroffene Städte wie Gelsenkirchen im Fokus.

Im Detail liefert die Auswertung der Daten das Bild eines privaten Vermieters, wie es seit vielen Jahren auch von Haus & Grund aufgrund von Einzelgesprächen postuliert wird: Er ist langfristig orientiert, und der Renditegedanke ist für ihn im Rahmen einer ökonomisch sinnvollen Bewirtschaftung eher nachrangig. Grundsätzlich steht der private Vermieter „in der Mitte“ aller Vermieter, ist also mitnichten „Miethai“, wie gelegentlich im Rahmen der Berichterstattung über die Mietpreisbremse zu lesen war, vor dem Mieter geschützt werden müssen.

Vergleicht man die tatsächlichen Miethöhen in allen 6.500 betrachteten Mietverhältnissen mit einer anhand von Lage- und Ausstattungsparametern errechneten fiktiven ortsüblichen Vergleichsmiete, so liegt der Durchschnitt aller Mietverhältnisse 0,3 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies ist kein überraschendes Ergebnis, da private Vermieter immerhin zwei Drittel der Mietwohnungen anbieten und somit den Markt gut abbilden.

Für die privaten Vermieter sind langfristige Mietverhältnisse wichtiger als hohe Renditen. Das gilt auch für Düsseldorf: In 50 Prozent der erfassten Mietverhältnisse in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt wurde die Miete seit Vertragsschluss nicht erhöht. Im bundesweiten Durchschnitt sind es 48 Prozent. 22,8 Prozent der Düsseldorfer Vermieter gaben an, ausschließlich bei einem Mieterwechsel die Miete zu erhöhen (bundesweiter Durchschnitt 27,0 Prozent). „Dies zeigt, dass die privaten Vermieter sich ihrer sozialen Verantwortung bewusst sind und gewissenhaft damit umgehen. Im bundesweiten Schnitt haben private Eigentümer seit 7,7 Jahren keine Mieterhöhung ausgesprochen.

Die Befragung ergab zudem, dass die durchschnittliche Miethöhe bei den abgefragten Wohneinheiten in Düsseldorf 6,5 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (bundesweiter Durchschnitt -0,3 Prozent). Die Düsseldorfer Durchschnittshöhe erklärt sich unter anderem mit der überproportionalen Abweichung bei Neubauten. Gleichzeitig ist festzustellen, dass die Abweichung „nach unten“ umso stärker ist, je länger das Mietverhältnis besteht.

Liegen die Mieten im Düsseldorfer Durchschnitt während der ersten zwei Jahre eines Mietverhältnisses 14,7 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (bundesweiter Durchschnitt 8 %), schrumpft der Abstand bereits nach fünf bis zehn Jahren auf nur noch 3,1 Prozent (bundesweiter Durchschnitt - 1,5 %). Ein möglicher Grund für die „Abweichung“ nach oben im Zweijahres-Zeitraum sind die „Vorab-Auswirkungen“ der geplanten Mietpreisbremse: Der eine oder andere Vermieter, der sonst sagte, ich warte mit einer Anpassung auf den nächsten Mieterwechsel, passt nun im laufenden Mietverhältnis die Miete aufgrund der gestiegenen wirtschaftlichen Kosten an.

Bei Mietverhältnissen, die bereits zwischen 20 und 30 Jahre bestehen, hinkt die Miete 5,2 Prozent hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete her (bundesweiter Durchschnitt - 8 %). Die durchschnittliche Mietdauer in Düsseldorf beträgt 11,5 Jahre (bundesweiter Durchschnitt 11,7 Jahre).

Auch in puncto Baujahr der Immobilien zeigt sich das erwartete Bild. Private Eigentümer sind mit ihrem Bestand stark in der Baualtersgruppe vor 1918 vertreten. Dies zeigt, dass das Bild des über die Generationen vererbten Familienbesitzes durchaus der Realität entspricht. Wurden in Deutschland nur 14,0 Prozent des Wohngebäudestands vor 1918 gebaut, sind es in der Stichprobe immerhin 22,0 Prozent. In Düsseldorf betragen die entsprechenden Werte 10,7 bzw. 18,5 Prozent.

Lage und Ausstattung des angebotenen Wohnraums werden in großen Teilen als „gut“ bezeichnet. Dieses Ergebnis ist nicht überraschend, da Altbauten häufig in der Innenstadt oder aber zumindest innenstadtnah gelegen und daher auch häufig in den bevorzugten Wohngebieten mit guter Lage zu finden sind.

Haus & Grund befragte die privaten Vermieter auch nach ihrem Modernisierungsverhalten. Die Antworten zeigen, dass bundesweit jährlich durchschnittlich 3,8 Prozent der Wohnungen der privaten Vermieter modernisiert werden. Die häufigsten Modernisierungsvorhaben werden entweder als Komplettmodernisierung durchgeführt oder betreffen mit der Heizung, den Fenstern oder dem Dach Gebäudeteile, die die energetische Beschaffenheit des Gebäudes verbessern. In Düsseldorf lag die Modernisierungsquote 2013 bei 3,5 Prozent und damit im Bundesdurchschnitt. Dass die Modernisierungsquote bei dem von der nordrhein-westfälischen Landespolitik viel zitierten einem Prozent liegt, geben die empirischen Daten für die Landeshauptstadt nicht her.

Die Ergebnisse der ersten Befragungsrunde finden Sie hier:

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick

Die vollständige Auswertung

Zukünftig wird Haus & Grund diese Befragung halbjährlich wiederholen. Haus und Grund Düsseldorf ist wiederum als eine der Erhebungsregionen ausgewählt!
In der Maiausgabe unserer Vereinszeitung werden Sie einen Fragebogen und einen Freiumschlag für dessen Versand an den Zentralverband vorfinden. Anhand der gewonnenen Daten wird Haus & Grund in der Lage sein, für die politische Vertretung des privaten Immobilieneigentums bessere Argumente zu entwickeln, um so gegenüber der Politik und der Öffentlichkeit noch überzeugender für Sie eintreten zu können.

Wir bedanken uns bei jedem Teilnehmer sehr herzlich! Dabei ist eine erneute Teilnahme ebenso hilfreich wie eine erstmalige Beteiligung eines jeden privaten Vermieters.

I. Apel

Pressekontakt

Dr. Johann Werner Fliescher

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