Der Senat der Hauptstadt will radikal gegen steigende Mieten vorgehen, indem er in Berlin erst einmal für fünf Jahre verbietet, Mieterhöhungen auszusprechen. Ferner werden die Quadratmeterpreise gedeckelt. Außerdem sollen zu hohe Mieten auf Antrag des Mieters gekürzt werden können. Die Genehmigung mancher Bauvorhaben dauert in Berlin länger als dieses Gesetz. Die für Berlins Stadtentwicklung zuständige Senatorin Katrin Lompscher (Linkspartei) hat den Mietendeckel zu ihrem wichtigsten politischen Projekt gemacht. Im Juni 2019 stand der Plan, im Oktober der Senatsbeschluss. Am 31. Januar 2020 wurde der Mietendeckel als besonderes Berliner Mieten-Experiment beschlossen.

Wie soll der Mietendeckel funktionieren?

Das Gesetz sieht vor, dass alle Berliner Mieten 2020 und 2021 auf dem Niveau des vergangenen Jahres eingefroren werden. Ab 2022 sollen 1,3 Prozent Mietsteigerung pro Jahr erlaubt sein, aber nur bis zu den vom Senat definierten Obergrenzen der Kaltmieten. Diese sind je nach Baujahr der Wohnung gestaffelt. Der höchste Wert liegt bei 9,80 Euro/m2 (Baujahr 2003-2013). Der niedrigste Wert liegt bei 6,45 Euro/m2 für Baujahre bis 1918. Sollte keine Heizung oder kein Bad vorhanden sein, beträgt der Wert für Baujahre bis 1918 nur 3,92 Euro/m2. Für eine moderne Ausstattung ist ein Euro mehr erlaubt, damit hat es sich dann aber auch. Wann immer künftig eine Wohnung neu vermietet wird, sollen die staatlich festgelegten Obergrenzen gelten. Bestandsmieten dürfen maximal 20 Prozent darüber liegen, ansonsten kann der Mieter eine Senkung verlangen. Darüber hinaus gilt der Mietendeckel rückwirkend ab dem Stichtag 18. Juni 2019. Zu diesem Zeitpunkt oder später vereinbarte Mieten werden ebenfalls eingefroren. Auch hier kann der Mieter eine Senkung verlangen, wenn die Werte überschritten sind. Bei Wohnungen, deren Miete weniger als 5,02 Euro/m2 beträgt, darf die Miete bei einer Wiedervermietung um maximal 1 Euro bis auf 5,02 Euro/ m2 erhöht werden.

Was sind die Ursachen der Mietsteigerungen in Berlin?

Natürlich sind in Berlin die Mieten in den letzten Jahren gestiegen, vor allem weil es einen immensen Zuzug nach Berlin gab. Allein von Anfang 2015 bis Mitte 2019 sind über 192.000 Personen in Berlin zugezogen, seit 2010 waren es fast 400.000. Hinzu kommt, dass das Land Berlin nach der Pleite der Landesbank zur Deckung seiner Schulden von rund einer Milliarde Euro die eigenen Wohnungen verkauft und auch damit einen Beitrag zu steigenden Mieten geleistet hat. Zudem waren und sind viele Berliner Immobilien immer noch nicht auf dem Wohnstandard angekommen, wie er in vielen anderen deutschen Städten üblich ist. Allgemein kommt natürlich dazu, wie in vielen anderen großen Städten auch, dass es keine Verzinsung mehr für Bankguthaben gibt und deswegen verstärkt in Immobilien investiert wird.

Sehr günstige Mieten in Berlin

Dennoch sind die Hauptstadtmieten in Berlin die günstigsten in Europa und weltweit. Statt als Mittel gegen fehlende Wohnungen den Wohnungsbau anzukurbeln, wie in Hamburg erfolgreich geschehen, verhindert der Berliner Senat etwa die Bebauung des ehemaligen Flugplatzes Tempelhof und gestaltet Baugenehmigungsverfahren sehr schleppend. Dabei herrscht an Brachen kein Mangel. Ein Sinnbild für die Zurückhaltung ist das frühere Haus der Statistik, das seit Jahren in bester Lage am Alexanderplatz verfällt. Immerhin finden so die Tauben in Berlin ohne Probleme ein Zuhause.

Schwerwiegender Eingriff

Nun könnte einem die Berliner Mietsituation in Düsseldorf herzlich egal sein, wenn es nicht zugleich allerlei Befürworter solcher Eingriffe in die Rechte der Eigentümer geben würde. Einen so starken Eingriff in das Marktgeschehen hat es im wiedervereinigten Deutschland noch nicht gegeben. Und genau das ist das Kalkül des Berliner Senats. Berlin soll endlich einmal nicht als Hauptstadt krimineller Clans und Drogendealer für Schlagzeilen sorgen, sondern als Vorreiter in der Wohnungspolitik. Nicht ohne Stolz verweisen die Verantwortlichen darauf, dass es mittlerweile auch in München und Frankfurt Befürworter eines Mietendeckels gibt.

Hilft ein Mietendeckel den Mietern überhaupt?

Zunächst einmal dürfte der eine oder andere Bauherr deutlich abgeschreckt sein, Berlin als Ort für seine Investitionen zu wählen. Zwar sind heute noch Neubaumieten vom Mietendeckel ausgenommen, doch wer weiß, wie lange das noch gilt. Fehlende Gewinne und steigende Preise werden aber Bauwilligen in Berlin die Möglichkeit nehmen, in Immobilien zu investieren. Allein die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verlieren durch den Deckel Einnahmen in Höhe von rund 300 Millionen Euro. Durch den Mietendeckel dürften letztlich noch mehr hochpreisige Eigentumswohnungen und weniger bezahlbare Mietwohnungen entstehen. Für all jene, die gerne nach Berlin ziehen würden, wird es künftig noch schwieriger, dort eine Wohnung zu finden – wenn nicht noch mehr gebaut wird. Volkswirtschaftlich ist das eine fatale Entwicklung. Schließlich ist die Wirtschaft in Berlin zuletzt auch deshalb überdurchschnittlich gewachsen, weil die Start-up-Szene so viele Menschen aus anderen Städten und Ländern angezogen hat. Es mag sein, dass SPD, Linke und Grüne mit dem Mietendeckel bei ihren Wählern punkten können. Für die Zukunftsaussichten Berlins verheißt er jedoch nichts Gutes. Darüber hinaus zeigen Untersuchungen in allen Ländern, die bereits zu ähnlichen Schritten gegriffen haben, dass die Mieten nicht sinken, stattdessen der Neubau abgewürgt wird und Wohnungen zum Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Deswegen haben beispielsweise die Niederlande die in einigen Bereichen bestehende Mietpreisbremse wieder aufgehoben. Nach einer Analyse der Online-Plattform Immoscout24 lagen im vergangenen Jahr 94,4 Prozent der Mietangebote über den Obergrenzen, die der Senat je nach Baujahr und Ausstattung einer Wohnung festgelegt hat. Im Durchschnitt lagen die Angebote 5,92 Euro über dem jeweiligen Wert. Glaubt man dem Immobilienportal, hat der Mietendeckel längst schon Wirkung gezeigt: Das oberhalb des Mietendeckels liegende Wohnungsangebot habe seit Anfang 2019 um 18 Prozent abgenommen. Das Angebot innerhalb des Mietendeckels sei aber nicht gestiegen, vielmehr sei die Zahl der zur Miete angebotenen Wohnungen gesunken. Zugleich hat sich der Analyse zufolge das Angebot von unvermieteten Eigentumswohnungen um 40 Prozent erhöht. Der eine oder andere Eigentümer wird zukünftig sein Heil in einschlägigen Vermietungsplattformen für Kurzzeitwohnen suchen oder Wohnungen mit Untervermietungen belegen, um dem Mietendeckel zu entgehen. Viele, die gerade zu horrenden Preisen gekauft haben, sind gezwungen die rechtlichen Regeln zu umgehen, um überhaupt die Finanzierung der Immobilie sicherstellen zu können.

Der Mietendeckel ist verfassungswidrig

CDU und FDP wollen den Mietendeckel mit einem Normenkontrollverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zu Fall bringen. Sie gehen, wie viele Fachjuristen, davon aus, dass es sich bei dem Mietendeckel um einen Eingriff in das Mietrecht handelt, für den ein Landesgesetzgeber nicht zuständig ist. Nach Art. 70 des Grundgesetzes liegt die Gesetzgebungskompetenz für das Mietrecht beim Bund. Wird das Gesetz aufgehoben, dann kommen auf das Land Berlin möglicherweise erhebliche Schadensersatzansprüche von Vermietern zu, deren Miete abgesenkt wurde oder die im Rahmen einer Neuvermietung die Grenzen des Mietendeckels eingehalten haben. Schließlich war es nicht so,als hätten nicht viele Fachjuristen, unter anderem der wissenschaftliche Dienst des Bundes­tages, davor schon vorher gewarnt.