Haus und Grund Düsseldorf
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Reform der Grundsteuer: Haus und Grund fordert die Einführung des bayerischen Flächenmodells in NRW

Nachdem das Bundesverfassungsgericht am 10.4.2018 (1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12) entschieden hat, dass die jetzige Form der Berechnung der Grundsteuer wegen überalterter Wertansätze verfassungswidrig ist, begannen die großen Diskussionen, wie die Reform der Grundsteuer zu gestalten ist. Nach dem Modell aus dem Bundesfinanzministerium soll sich die Grundsteuer wie bisher aus einem von den Finanzämtern festgesetzten Wert der Immobilie, der mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde multipliziert wird, ergeben.

Modell des Bundesfinanzministeriums
Das Bundesfinanzministerium sieht ein Modell vor, das neben der Grundstücksfläche die Gebäudeart, das Gebäudealter (ausschlaggebend ist das tatsächliche Baujahr), den Bodenrichtwert und die Höhe einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete einbezieht.

Forderung von Haus und Grund
Dagegen forderte Bayern und Haus und Grund, dass pauschale Werte für die Wohnfläche und die Grundstücksfläche maßgeblich für die Berechnung der Grundsteuer sein sollen. Die Berücksichtigung von realen Grundstückswerten und Mieten führt gerade in Ballungsräumen zu einer erheblichen Grundsteuererhöhung und damit zu einer weiteren Belastung der Mieter. Verschärft wird dies dadurch, dass die Grundsteuer nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts regelmäßig neu berechnet werden muss. Dann fließen jeweils auch die gestiegenen Grundstückspreise in die Mieten ein.

Das bayerische Modell
Das bayerische Modell würde dies vermeiden und hätte zudem den Vorteil, dass der Verwaltungsaufwand für die Finanzverwaltung ganz erheblich kleiner wäre, weil weniger Parameter bei der Grundsteuerberechnung berücksichtigt werden müssen als bei dem jetzigen Modell aus dem Bundesfinanzministerium. Um ein Flächenmodell anzuwenden und das Modell aus dem Finanzministerium abzulehnen, war eine sogenannte Öffnungsklausel in dem zu beschließenden neuen Grundsteuergesetz notwendig.

Position der FDP
Die FDP hatte im Vorfeld der jetzt im Bundestag stattgefundenen Abstimmung zur Grundsteuer deshalb damit gedroht, den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundgesetzes der Fraktionen von CDU/CSU und SPD zu blockieren, da sie befürchtete, dass die Bundesländer und Bürger mit erheblichem bürokratischen Aufwand für die Bewertung und regelmäßigen Neubewertung der 34 Millionen Immobilien in Deutschland rechnen müssen. Um die Opposition zu überzeugen, musste das Finanzministerium einlenken. Der Bundestag hat nun ein Paket zur Reform der Grundsteuer verabschiedet. Auch der hierfür notwendigen Grundgesetzänderung wurde mehrheitlich zugestimmt. Der Bundesrat ist am 8. November am Zug. Das Gesetz soll 2025 in Kraft treten.

Infolge des Drucks und der politischen Diskussionen ist nun eine so genannte Öffnungsklausel, mit der das oben skizzierte bayerische Modell auch in NRW eingeführt werden kann, in das neue Grundsteuergesetz aufgenommen worden. Gegen dieses Modell wird oftmals eingewandt, dass der vom Finanzamt errechnete Gebäudewert unabhängig von Baualter und Lage des Objektes gleich sein soll.

Diese Kritik springt aber zu kurz. Im Wesentlichen ist die Höhe der Grundsteuer vom Hebesatz der Gemeinde und nicht von dem Immobilienwert abhängig. In Nordrhein-Westfalen schwanken die Hebesätze der Gemeinden zwischen 260 und 959 Prozent. Schon heute zahlt ein Eigentümer für eine Immobilie bei gleichem Wert fast viermal so viel Grundsteuer, je nachdem in welcher Gemeinde das Eigentum liegt. Haus und Grund fordert insofern alle Gemeinden dazu auf, die Hebesätze für die Grundsteuer so anzupassen, dass die Grundsteuer aufkommensneutral erhoben wird.

Das so genannte "Flächen-Lage-Modell"
Mit der Öffnungsklausel hat möglicherweise ein weiteres einfaches Modell zur Erhebung der Grundsteuer, nämlich das so genannte "Flächen-Lage-Modell" aus Niedersachsen, eine Chance. Zusätzlich zu pauschalierten Werten für die Fläche des Grundstücks und der Wohnfläche wird die Lage der Immobilie für die Berechnung einbezogen. Eigentümer müssen bei diesem Modell den Steuerbehörden nur einmalig Informationen vorlegen und nicht erneut alle sieben Jahr.

Doch für welches Modell entscheidet sich Nordrhein-Westfalen nun?
Hier sind die Würfel noch nicht gefallen. Das Finanzministerium NRW möchte sich erst später festlegen. Allerdings liegt schon eine Probeberechnung vor (https://www.landtag.nrw.de/portal/WWW/dokumentenarchiv/Dokument/MMV17-2462.pdf, siehe Grafik auf Seite 1). Hier wurde das bayerische Flächenmodell mit dem Modell des Bundesfinanzministeriums verglichen. Danach führt das Flächenmodell zu deutlich gleichmäßigeren Belastungen der Grundstückseigentümer und der Mieter als das Modell aus dem Bundesfinanzministerium.

Die Auswertung des Finanzministeriums NRW belegt, dass das von Haus und Grund von jeher geforderte Flächenmodell zu vernünftigen Ergebnissen für die Bürger führt. Eventuelle Wertunterschiede auf kommunaler Ebene können durch die Anpassung des Hebesatzes ausgeglichen werden. Dass die von den Grünen, den Linken und der SPD geforderte Abschaffung der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter nicht umgesetzt wurde, ist ein Sieg der Vernunft und der Gerechtigkeit. Schließlich dient die Grundsteuer als kommunale Steuer der Schaffung und Unterhaltung von Schulen, Theatern, Straßen usw. in den Gemeinden. Hierfür müssen auch die Mieter einen Beitrag leisten.

Allerdings gibt es im Bundesrat über das Land Berlin weitere Bemühungen, die Umlagemöglichkeit der Grundsteuer auf Mieter, die bereits seit 1957 besteht, bundesweit abzuschaffen.

Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke
Für unbebaute Grundstücke wird nun eine Grundsteuer C eingeführt. Der Hebesatz ist hier höher als für bebaute Grundstücke. Dies soll dazu führen, dass mehr Grundstücke bebaut werden. Zudem darf der höhere Hebesatz nach der Gesetzesreform aus stadtplanerischen Gründen - also auch dann, wenn gar kein Wohnraumbedarf besteht - erhoben werden. Warum die Grundsteuer C wieder eingeführt wird, obwohl ihre Effekte auch in den sechziger Jahren, als sie bereits schon einmal abgeschafft wurde, nicht zu messen waren, ist unverständlich.

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