Was auf Eigentümer jetzt zukommt

Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt.

Nach neuem Recht werden die Grundstücke erstmals ab dem 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.

Verschiedene Modelle in den Bundesländern

Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg haben sich für individuelle Grundsteuermodelle entschieden. Diese Modelle sind deutlich bürokratieärmer, weil sie oft nur Grundstücksfläche und Gebäudefläche berücksichtigen und teilweise mit pauschalen Faktoren für die Lage des Objektes im Stadtgebiet garniert werden.

Das komplexeste Modell ist das Bundesmodell des heutigen Bundeskanzlers und damaligen Bundesfinanzministers Olaf Scholz (SPD), für das sich unter anderem auch NRW entschieden hat. In diesem Modell wird das Ziel verfolgt, durch eine Vielzahl von Variablen möglichst genau den Wert des Grundstücks und des Gebäudes abzubilden, was für die Erhebung der Grundsteuer nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts überhaupt nicht notwendig ist. Gerechnet wird dafür mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche, dem Gebäudealter und einer Mietniveaustufe. Allein die zur Erhebung der Grundsteuer auszufüllenden Bögen haben mit Ausfüllhinweisen einen Umfang von 70 Seiten. Sie wurden am 24.12.2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht.

Berechnung der Grundsteuer

Auf Basis der Angaben stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwert fest. Aus diesem ergibt sich dann der Grundsteuermessbescheid, der ebenfalls vom Finanzamt erlassen wird. Hieraus wird die örtliche Gemeinde ab 2025 einen Grundsteuerbescheid ermitteln. Der Grundsteuerbescheid errechnet sich aus einer Multiplikation der Grundsteuermesszahl mit dem Hebesatz, den die jeweilige Gemeinde individuell festlegt. Natürlich kann jeder Schritt der Erhebung der neuen Grundsteuer mit Fehlern behaftet sein, was grundsätzlich zu einer Prozesslawine führen kann. Dies gilt gerade für das in Nordrhein-Westfalen zur Anwendung kommende Bundesmodell, das mit den meisten Parametern arbeitet.

Wie geht es in Nordrhein-Westfalen weiter?

Alle Eigentümer von Wohngrundstücken werden im Laufe des ersten Halbjahres 2022 darüber informiert, dass sie vom 1.7.2022 bis zum 31.10.2022 online unter MeinELSTER (www.elster.de) die oben beschriebenen Merkmale ihres Grundstücks, bezogen auf den 1.1.2022, abgeben müssen, damit ein Grundsteuerwert- und ein Grundsteuermessbescheid von dem Finanzamt erstellt werden kann.

Achtung:
Wer noch keinen ELSTER-Zugang besitzt, sollte für die Einrichtung Zeit einplanen, da ein Zugangscode per E-Mail und ein weiterer per Postbrief zugeschickt wird. Beide sind für die Einrichtung erforderlich.

Härtefall:
Nur in Ausnahmen ist eine analoge Abgabe in Papierform möglich, zum Beispiel bei älteren hilfsbedürftigen Menschen, die keinen Computer besitzen. Dies können Sie formlos mit diesem Mustertext, handgeschrieben beantragen.

Selbstnutzer ohne ELSTER Ein ab Juli 2022 freigeschaltetes Portal ermöglicht für selbstnutzende Eigentümer in einfach gelagerten Fällen eine Übermittlung der Erklärung ohne ELSTER. https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

Wie erhalte ich die notwendigen Daten?

Der Bodenwert kann online bei den Informationssystemen für Bodenrichtwerte (BORIS.nrw.de) recherchiert werden. Bundesweite Werte erhält man online bei dem Portal des Bundes für Bodenrichtwerte (bodenrichtwerte-boris.de).

Darüber hinaus wird auch der Einheitswertbescheid benötigt. Diesen Bescheid hat man bei Errichtung des Objektes vom Finanzamt erhalten. Ferner finden sich die Einheitswerte auch jeweils im Steuerbescheid.

Benötigt wird die genaue Grundstücksbezeichnung. Diese kann man entweder dem Kaufvertrag der Immobilie oder einem Grundbuchauszug entnehmen, der ebenfalls im Rahmen des Kaufs übersendet wird. Die Grundstücksfläche kann im Grundbuchauszug entnommen werden.

Die Wohnfläche ergibt sich aus den Plänen der Architekten. Das Baualter des Gebäudes kann aus der Fertigstellungsanzeige des Bauamtes entnommen werden.

Bei den Merkmalen durchschnittlicher Nettomietwert oder Mietstufen hilft bei der Onlineabgabe der Steuererklärung das Portal ELSTER oder bei analoger Abgabe setzt das Finanzamt die notwendigen Werte an. Die angesetzten Mietwerte stammen vom statistischen Bundesamt und haben deswegen unter Umständen nichts mit den tatsächlich erzielbaren Mieten oder denen im Mietspiegel zu tun.

Bei der Gebäudeart unterscheidet das Bundesmodell zwischen Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus und Eigentumswohnung.

Zeitplan

Da der Zeitraum zur Abgabe der Steuererklärung in die Sommerzeit fällt, empfiehlt es sich, die Angaben zu den Grundstücken, wie zum Beispiel Wohnfläche Grundstückswert usw. schon bereitzulegen, damit die Abgabe der Steuererklärungen für jedes Grundstück zügig vonstattengehen kann.

Der Begriff Steuererklärung wurde nicht von ungefähr gewählt. Geht nämlich die Erklärung zu spät ein, drohen die gleichen Folgen wie in anderen Fällen, in denen eine Steuererklärung nicht oder zu spät abgegeben wird. Folgen der verspäteten Abgabe sind zum Beispiel Verspätungszuschläge oder Zwangsgelder.

Nach jetzigem Stand sieht der grobe Zeitplan für NRW wie folgt aus:

ab März/April 2022 Aufforderung zur Abgabe der Erklärung, in der Regel über eine öffentliche Bekanntmachung
ab Juli 2022 Abgabe der Erklärung über die Steuerplattform Els
ter 31. Oktober 2022 Fristende für die Abgabe der Erklärung

Informative Websites

Offizielle Website der Länder https://grundsteuerreform.de
Informationen der Finanzverwaltung NRW für Steuerberatungen, Grundstücks- und Hausverwaltungen zur Grundsteuer
https://www.finanzverwaltung.nrw.de/informationen-fuer-steuerberatungen-grundstuecks-und-hausverwaltungen
Grundsteuerrechner | Haus und Grund www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner
Selbstnutzer | Einfache Erklärung ohne ELSTER https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de

Gut zu wissen

Aus dem Grundsteuermessbescheid wird dann später die Grundsteuer durch Multiplikation mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde errechnet. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilien- und Grundstückswerte ist damit zu rechnen, dass die Grundsteuer tendenziell höher ausfällt, als zum jetzigen Zeitpunkt. Da aber die Höhe der Grundsteuer von dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde abhängig ist, wird Haus und Grund sich dafür einsetzen, dass die neue Grundsteuer durch die jeweilige Gemeinde aufkommensneutral erhoben wird.