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umlagefähig?

Die Grundsteuer ist für alle da

Nun ist sie da, die vorläufige Einigung von Bund, Ländern und Gemeinden über die wegen der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts notwendig gewordene Neugestaltung der Grundsteuer. Deren Berechnung soll zukünftig vom Bodenrichtwert der Grundstücke, bei Selbstnutzern von der Durchschnittsmiete in der Gemeinde sowie bei vermieteten Einheiten von der erzielten Nettomiete und zusätzlich vom Alter der Gebäude abhängig sein.

Aus diesem Modell ergibt sich nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts gleichzeitig die Verpflichtung der regelmäßigen Neubewertung aller fast 40 Millionen Grundstücke in Deutschland, und zwar nach jeweils sieben Jahren. Dass damit viele Beamte deutlich mehr Arbeit haben werden, dürfte klar sein. Umso mehr verwundert es, dass der Deutsche Städtetag ein großer Fürsprecher dieses Modells ist. Möglicherweise besteht dort der geheime Plan, über die Verpflichtung zur ständigen Neubewertung der Immobilien mächtig Kasse zu machen. Schließlich sind in manchen Gegenden die Immobilienwerte in den vergangenen Jahren stark gestiegen – dies würde dann eine ebenso starke Steigerung der Grundsteuer bedeuten. Die Aufkommensneutralität für die Grundsteuerreform gilt übrigens nicht dauerhaft, sondern lediglich für die Einführungszeit der neuen Bewertungsparameter. Allerdings sind die jährlichen Einnahmen aus der Grundsteuer für die Gemeinden seit 2003 von 9,7 Milliarden auf 14,5 Milliarden Euro also um 49,5 Prozent gestiegen.

Haus und Grund, Bayern und Baden-Württemberg sowie die FDP hatten übrigens ein deutlich einfacheres Modell vorgeschlagen, bei dem die Grundsteuer nur von der Wohnfläche und der Fläche des Grundstücks abhängig gewesen wäre, ohne dass reale Werte eine Rolle gespielt hätten. Damit wäre die ständige kostenintensive Neubewertung entfallen, und die Finanzierung der Gemeinden wäre sichergestellt gewesen. Um teurere Grundstücke auf- und günstigere abzuwerten, hätte man ein Stadtgebiet auch in unterschiedliche Zonen einteilen und somit Niveauunterschiede der Immobilienwerte bei der Grundsteuer abbilden können. Dieser Aspekt ist ohnehin auch im jetzigen Eckpunktepapier enthalten.

Einige schon bekannte Details aus der Einigung weisen auf die Einnahmeverbesserung der Gemeinden. Insbesondere sozial eingestellte Vermieter werden künftig bei der Grundsteuer bestraft. Liegt die tatsächlich erzielte Nettokaltmiete um mehr als 30 Prozent unterhalb des Durchschnittsmietwerts in der Gemeinde, wird bei der Grundsteuer die durchschnittliche Nettokaltmiete abzüglich 30 Prozent berechnet. Liegt das Bodenwertniveau unterhalb der Durchschnittswerte im Land, kann die Kommune optional den Durchschnittswert vergleichbarer Kommunen ansetzen.

Klar ist, dass die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden zur Daseinsfinanzierung darstellt. Die durch das neue System angelegten Steigerungen dürften aber nicht zu mehr bezahlbaren Wohnungen beitragen. Nicht akzeptabel sind in diesem Zusammenhang teilweise erhobene Forderungen nach der Abschaffung der Umlagefähigkeit der Grundsteuer in den Betriebskosten, was eine unzumutbare zusätzliche Belastung der Vermieter bedeuten würde. Zudem ist die derzeitige Praxis bereits seit Inkrafttreten der II. Berechnungsverordnung im Jahr 1957 gesetzlich so vorgesehen.

Da die Grundsteuer den Gemeinden zur Daseinsvorsorge, also beispielsweise zur Finanzierung der Feuerwehren, Schulen, Schwimmbäder oder Straßen dient, müssen sich alle – Vermieter und Mieter gleichermaßen – an der Finanzierung des Gemeinwesens beteiligen. Allein den Eigentümern diese Aufgabe zu übertragen, ist nicht nur ungerecht, sondern auch unrechtmäßig. Häufig sind in Städten die meisten Einwohner Mieter. Diese müssen dementsprechend auch einen Finanzierungsbeitrag leisten. Problematisch wäre die fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer auch für die Schaffung der dringend benötigten Neubauten. Welcher Vermieter ist bereit, einen Neubau in dem Bewusstsein zu errichten, zukünftig stetig steigende Grundsteuern allein tragen zu müssen?

Der ständige Verweis auf das Ausland, wo die Grundsteuern deutlich höher als in Deutschland seien, geht ins Leere. Bei der Belastung der Bürger mit Steuern und Abgaben ist Deutschland laut der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) schon jetzt Weltspitze. Dass die Grunderwerbsteuer in fast allen europäischen Ländern unbekannt oder zumindest niedriger ist, führt auch nicht dazu, diese Steuer zu senken oder gar abzuschaffen.

Haus und Grund wird die Gemeinden dazu auffordern, mit der Grundsteuerreform dauerhaft keine zusätzlichen Einnahmen zu erzeugen. Um steigende Immobilienpreise – und damit auch steigende Mieten – auszugleichen, müssen die Gemeinden den jeweiligen Hebesatz so anpassen, dass die Aufkommensneutralität gewahrt bleibt.
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