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Was müssen Vermieter

ab dem 1.7.2020

bei Änderung der

Mehrwertsteuer beachten?

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Mehrwertsteuer - Tipps für Vermieter

Ab dem 1.7.2020 sinkt der Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent auf 16 Prozent, um sich dann ab dem 1.1.2021 wieder auf 19 % zu erhöhen. Nun stellt sich die Frage, wie Vermieter mit dieser Entscheidung der Bundesregierung umgehen. Vornehmlich sind Vermieter betroffen, die gewerbliche Mietverhältnisse unterhalten. Nachfolgend sollen einige typische Fallkonstellationen und die bestehenden Möglichkeiten zur Lösung der Mehrwertsteuerumstellung beschrieben werden.

  1. Der Mietvertrag enthält eine Regelung, dass die Miete zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer zu zahlen ist. Die Miethöhe passt sich bei einer solchen Regelung automatisch auf die richtige Höhe an. Änderungen im Mietvertrag sind nicht notwendig.

  2. Der Mietvertrag enthält eine Regelung, wonach neben der Miete die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % zu zahlen ist. Es ist also ein bestimmter fester Mehrwertsteuersatz vereinbart. Hier sollte zusammen mit dem Mieter auf jeden Fall ein Nachtrag zum Mietvertrag erfolgen. Ist das Vertragsverhältnis befristet, muss dieser Nachtrag schriftlich mit der Unterschrift von Mieter und Vermieter und der Nummer des Nachtrags versehen werden. Sollte der Vermieter die Änderung vergessen, muss er die vom Mieter gezahlte, erhöhte Mehrwertsteuer, an das Finanzamt abführen, auch wenn sie eigentlich nicht geschuldet war. Aufgrund der vertraglichen Verbindung zwischen Mieter und Vermieter ist der Mieter auch verpflichtet, an einer entsprechenden Änderung mitzuwirken.

  3. Viele Vermieter stellen Anfang des Jahres eine Dauerrechnung für die gesamte Miete des jeweiligen Kalenderjahres (2020) aus. Der Gesamtbetrag der Miete für das Jahr 2020 wird dann in zwölf Raten gezahlt.

  4. Hat der Vermieter eine solche Dauerrechnung ausgestellt, ist er gehalten diese abzuändern. Lautet nämlich die Dauerrechnung noch auf einen Mehrwertsteuersatz von 19 %, muss er diese höhere Mehrwertsteuer auch abführen. Das hätte auch Nachteile für den Mieter, weil er in diesem Fall die zu viel gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt nicht zurückfordern kann. Eine Änderung der Dauerrechnung kann auch noch nach dem 1.7.2020 erfolgen, wenn sich der Mehrwertsteuersatzsatz schon gesenkt hat. Hat ein Vermieter von Dienstleistern (z. B. Hausmeisterdienst/Stadtwerke) eine Dauerrechnung erhalten, kann er diesen ebenfalls auffordern, die Rechnung anzupassen, um den Mehrwertsteuersatz auf das derzeit gesetzlich gültige Maß abzusenken. Dieser Punkt gilt auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass der jeweils tätige Hausverwalter die Dienstleister auffordern sollte, die Dauerrechnung anzupassen.

  5. Auch die Mehrwertsteuer für Nebenkosten, wie zum Beispiel Frischwasser oder Allgemeinstrom, verändert sich vom 1.7.2020 bis 31.12.2020 nach unten. So stellt sich nun die Frage, mit welchem Mehrwertsteuersatz die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020 bei einem gewerblichen Mietverhältnis erfolgen muss. Die Betriebskostenabrechnung des Jahres 2020 ist, wenn kalenderjährlich abgerechnet wird, erst ab dem 1.1.2021 fällig. Zu diesem Zeitpunkt gilt wieder der erhöhte Mehrwertsteuersatz von 19 %. Erstellt der Vermieter nun eine Betriebskostenabrechnung für das vorangegangene Kalenderjahr, berechnet er einen Mehrwertsteuersatz von 19 %. Bei einem Wohnraummietverhältnis ergeben sich diese Problemstellungen nicht. Der Vermieter rechnet, auch wenn sich während des Abrechnungszeitraums der Mehrwertsteuersatz geändert hat, die Gesamtkosten für zwölf Monate ab (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Dies soll nur einen allgemeinen, kurzen Überblick über Fallgestaltungen geben, die sich durch die befristete Abänderung der Mehrwertsteuerhöhe ergeben können. In Zweifelsfällen sprechen Sie Ihre Rechtsberater von Haus und Grund an.

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