Mieten steigen in Düsseldorf weit unterhalb der Inflation

NEU! Mietspiegel für Düsseldorf - Ausgabe 04/2024

Haus und Grund Düsseldorf hat gemeinsam mit dem Düsseldorfer Mieterverein eine neue Mietrichtwert-Tabelle für die Landeshauptstadt erstellt.

Der Mietspiegel ist für Düsseldorf das einzige rechtlich gültige Mittel, die Miethöhe für die mehr als 350.000 Wohnungen in Düsseldorf zu berechnen und Mieten in bestehenden Mietverhältnissen zu erhöhen. Andere Angaben, etwa aus Internetportalen, geben nicht nur verzerrte Werte wieder, sie sind auch rechtlich unverbindlich.

Alle zwei Jahre bringen der Verband der Haus- und Wohnungseigentümer Haus und Grund Düsseldorf zusammen mit dem Düsseldorfer Mieterverein eine aktualisierte Mietrichtwert-Tabelle heraus, den einfachen Mietspiegel. Auf Basis dieser Tabelle haben Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen die Möglichkeit, die Mieten anzupassen. Die aktuelle Tabelle zeigt, dass die Bestandsmieten in der Landeshauptstadt langsamer steigen als die Inflation.

Die Datenerhebung für eine neue Version ist bereits wieder möglich.

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Neue Version jetzt verfügbar!

Sie erhalten die neue gedruckte Tabelle gegen eine Schutzgebühr von 4,00 Euro inkl. MwSt. in den Geschäftsstellen von Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung. Sie haben auch die Möglichkeit, Ihr gedrucktes Exemplar in unserem Webshop HUGORIA zu bestellen. Für den Postversand gedruckter Expemplare fällt eine Versandpauschale in Höhe von 3,30 Euro an.

Alternativ ist die neue Tabelle als kostenfreier PDF-Download:

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Wie berechnet man eine Miete nach dem Düsseldorfer Mietspiegel?

Das Gebäude hat das Baujahr 1973. Ein Zuschlag oder Abschlag für ein Stadtquartiers ist nicht zu bilden und die Wohnung liegt in einer mittleren Wohnlage. Die Wohnung ist mit zentraler Beheizung und Bad/Dusche ausgestattet. Es sind Isolierglasfenster im gesamten Objekt vorhanden. Zusätzlich sind folgende Modernisierungsmaßnahmen erfolgt:

nachträgliche Wärmeisolierung der obersten Geschossdecke
Einbau einer neuzeitlichen Elektroanlage
neuzeitlicher Gesamteindruck des Bades.

Die Wohnung ist 75 m² groß. Die Wohnung verfügt über keinen Personenaufzug. Kabelanschluss oder Satellitenempfang sind vorhanden. Zudem ist eine Türsprechanlage vorhanden.

Berechnung

Bandbreite

Die Bandbreite ist dem Mietspiegel zu entnehmen. Dort ist ebenfalls der jeweilige Mittelwert zu finden. Für das Baujahr 1973 muss der Wert aus der Baujahresklasse 1961- 1976 entnommen werden.

Die Bandbreite beträgt somit €/m² 7,83 bis €/m² 10,10. Der Mittelwert beträgt €/m² 8,97.

Berücksichtigung der Modernisierungsmerkmale

Da hier drei Modernisierungsmerkmale vorliegen, kann ein erhöhter Grundwert angesetzt werden. Hierbei wird der Mittelwert zwischen dem zuvor ermittelten Mittelwert (€/m² 8,97) und dem oberen Eckwert der Bandbreite (€/m²10,10) berechnet.

Der neue Grundwert beträgt €/m² 9,54. (€/m² 8,97 + €/m² 10,10 : 2 = €/m² 9,54)

Berücksichtigung von Zuschlägen/Abschlägen

Für die Haussprechanlage ist laut Mietspiegel ein Zuschlag von €/m² 0,05 hinzuzurechnen. (Weitere Zu- oder Abschläge sind je nach Ausstattung der Wohnung möglich.)

Abschließende Berechnung

Mietwert 9,54 €/m² + Zuschlag Haussprechanlage 0,05 €/m² = 9,59 €/m²

Für die Beispielwohnung mit einer Größe 75 m² errechnet sich eine neue mtl. Nettomiete von € 719,25 (75 m² x €/m² 9,59 = € 719,25).

Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis und Kappungsgrenze

Bei nicht einvernehmlichen Mieterhöhungen muss der Vermieter die Mieterhöhung zwei volle Monate vorher schriftlich ankündigen und berechnen. Zusätzlich ist die sogenannte Kappungsgrenze in Höhe von 15% in Düsseldorf (in anderen Städten kann die Kappungsgrenze ggf. 20 % betragen) zu beachten. Danach darf die Miete, vom Erhöhungszeitpunkt aus gerechnet, in den davor liegenden drei Jahren nicht mehr als 15 % gestiegen sein. In Düsseldorf gilt, wie in einigen anderen Städten in NRW, die Mietpreisbremse. Das bedeutet, dass im Fall der Neuvermietung einer Wohnung die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel nur um maximal 10 % überstiegen werden darf. Allerdings ist die Anwendung der Mietpreisbremse kompliziert, sodass auf jeden Fall eine Beratung beim Mieterverein oder bei Haus und Grund erforderlich ist, um die ortsübliche Miete für die Wohnung zu bestimmen.