Wohngipfel 2021: Was ist geschafft, was ist noch zu tun?

Mietpreise deckeln? Den Bau von Einfamilienhäusern beschränken? Große Immobilienkonzerne enteignen? Einfamilienhäuser verbieten?

Über nichts wird in den letzten Jahren so intensiv diskutiert, wie über die Wohnungspolitik. Meinungen und Konzepte stehen sich unversöhnlich gegenüber. So hat die Bundesregierung am 23. Februar 2021 zu ihrer Wohnraumoffensive vor knapp zweieinhalb Jahren Bilanz gezogen. Dabei ist klar, dass für das an Einwohnern wachsende Deutschland auch mehr Wohnungen benötigt werden. Das betrifft insbesondere die Ballungsräume, die in den letzten Jahren ein starkes Wachstum zu verzeichnen hatten. Gleichzeitig kommen viele ländliche Regionen, in denen sich Wegzüge und Leerstände häufen, in der Betrachtung deutlich zu kurz.

Die Bilanz nach zweieinhalb Jahren

Die Bundesregierung zog anlässlich des Wohngipfels Bilanz. Von den insgesamt geplanten 1,5 Millionen versprochenen neuen Wohnungen werden bis Ende dieses Jahres wohl erst 1,2 Millionen errichtet werden. Zusätzlich rechnet das Bauministerium mit etwa 770.000 Baugenehmigungen für das Jahr 2021. Zudem wurde das Wohngeld angepasst, das Baukindergeld eingeführt und Sozialwohnungen gebaut. Durch Bundesmittel in erheblicher Höhe wird auch der soziale Wohnungsbau gefördert.

Überregulierung hemmt Neubau

Dennoch sind noch einige Baustellen offen. Trotz des Umstandes, dass die Eigentumsquote in Deutschland in den letzten 20 Jahren von 40,9 Prozent auf 46,5 Prozent gestiegen ist und viele Bürger vom selbstbestimmten Wohnen in den eigenen vier Wänden träumen, wird das Bauen ständig komplizierter und teurer. So zählen Fachleute inzwischen mehr als 20.000 Vorschriften, die beim Bau von Immobilien einzuhalten sind. Deren Anwendung macht den Wohnungsbau teuer und kompliziert. Ein Ende dieser Überregulierung ist nicht zu erkennen. Darüber hinaus bestehen in der Bauwirtschaft erhebliche Kapazitätsengpässe, die zusätzlich preissteigernd wirken.

6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in NRW

Eine deutliche Senkung der Baukosten haben die Politiker selbst in der Hand, weil die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen und vielen anderen Bundesländern 6,5 Prozent beträgt. Bei einem Immobilienkaufpreis von 400.000 Euro macht dies immerhin schon einen Betrag von 26.000 Euro aus. Gerade junge Käufer werden durch diese überflüssige Steuer über die Maßen belastet. Die Initiative aus Nordrhein-Westfalen zur Einführung eines Freibetrages für den ersten Erwerb einer Immobilie ist auf Bundesebene im Sande verlaufen. Dabei wäre es wichtig, das soziale Aufstiegsversprechen, das sich in dem Kauf einer Immobilie widerspiegelt auch aus dem linken Parteienspektrum anzuerkennen und als Baustein der Alterssicherung zu fördern.

Langwierige Genehmigungsverfahren

Aber auch andere Verzögerungsfaktoren beim Bau können nur durch politisches Handeln behoben werden. Etwa die sehr oft mehr als schleppende Erteilung von Baugenehmigungen.

Selbst bei kleinen Mehrfamilienhäusern dauern Genehmigungsprozesse oft länger als ein Jahr. Die personelle und technische Ausstattung der Bauämter und das dazugehörende Regelwerk muss dringend angepasst werden, um die Genehmigungsprozesse effektiv zu gestalten. Dabei geht es hier nicht nur um einen Wunsch an die Verwaltung, sondern um echte Ansprüche der Bürger. Schließlich bedeutet ein langer Warteprozess auf eine Baugenehmigung, erhebliche finanzielle Risiken für die Bauherren. Droht das Ende des Einfamilienhauses? 

Stattdessen sind aber in den letzten Wochen politische Tendenzen erkennbar der Deutschen lang gehegter Traum, das Einfamilienhaus zu verbieten. Über 80 Prozent der Befragten gaben in einer Studie an, dass sie sich wünschen, in einer solchen Immobilie zu wohnen. Zwar gab es umgehend Dementis, in denen es hieß, dass das Einfamilienhaus auch zukünftig zum Ensemble der Wohnmöglichkeiten in Deutschland gehöre. Anderenorts wurde die Errichtung von Einfamilienhäusern jedoch in Teilgebieten der Stadt bereits gestoppt. Dabei wird die Diskussion deutlich an den tatsächlichen Gegebenheiten vorbeigeführt. Zwar mag es sein, dass in städtischen Gebieten die Grundstücksflächen so knapp und begehrt sind, dass Einfamilienhäuser nicht mehr errichtet werden sollen. Dazu brauche es aber keine expliziten Regelungen, weil hohe Grundstückspreise sowieso dazu führen, dass in eng besiedelten Räumen keine Einfamilienhäuser errichtet werden. Die Stadt mit dem geringsten Anteil von Einfamilienhäusern ist Stuttgart (35,4 Prozent). Danach folgen schon Düsseldorf, Frankfurt am Main und Gelsenkirchen (jeweils 40,1 Prozent).

Zudem zeigt die Grafik des statistischen Bundesamtes, dass in den letzten Jahren nicht vermehrt Einfamilienhäuser, sondern Mehrfamilienhäuser gebaut wurden. Die meisten Einfamilienhäuser wurden 1998 errichtet. Die Diskussion um hohe Zahlen von Einfamilienhäusern spielt also in der Wirklichkeit des Bauens nur eine untergeordnete Rolle.

Was ist zu tun?

Entscheidend für die Zukunft ist, den Wohnraum für ein wachsendes Land schnell, kostengünstig und effektiv zur Verfügung zu stellen. Dies funktioniert weder mit Enteignungen noch mit Mietendeckeln oder einer Mietpreisbremse. Tatsächlich muss das Tempo der Baugenehmigungen durch Digitalisierung zunehmen, die Baukosten gesenkt werden, Aufstockung und der Ausbau von Gebäuden durch das Baurecht ermöglicht, gefördert und genehmigungsfrei gestellt werden und die Eigentumsquote in Deutschland muss steigen.

Die im Herbst neu zu wählende Bundesregierung sollte das Bauressort, wie früher, mit einem eigenen Ministerium berücksichtigen. Neben diesen Aufgaben ist zukünftig der Baubereich zu digitalisieren, neue, gegebenenfalls automatisierte, Bauformen mit weniger CO2-Einsatz müssen entwickelt und gefördert werden, um die Klimaneutralität – zum Beispiel durch mehr Fotovoltaik auf Gebäuden, die auf den Gebäudeenergieverbrauch angerechnet werden – zu erreichen.