Quo vadis, Wohnungsmarkt 2019?

Landeshauptstadt Düsseldorf veröffentlicht Zahlen für 2018

Jüngst hat der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Düsseldorf die Zahlen für das Jahr 2018 veröffentlicht. Danach ist der Umsatz mit in Düsseldorf verkauften Immobilien im Vergleich zum Vorjahr um 31 Prozent gestiegen und erreichte ein Rekordniveau von insgesamt 6,2 Milliarden Euro. Die Anzahl der verkauften Immobilien ging gleichzeitig um sechs Prozent zurück, was bedeutet, dass jedes einzelne Objekt teurer war als im Vorjahr.

In allen Preissegmenten – seien es unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Mehr- oder Einfamilienhäuser – sind deutliche Preissteigerungen festzustellen. Für seinen Bericht hat der Gutachterausschuss 4.653 Kauffälle analysiert. In schlechten Lagen liegt der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus bei knapp 3.000 Euro pro Quadratmeter, in guten Lagen sogar bei 9.600 Euro. Diese Zahlen zeigen deutlich die Probleme am Immobilienmarkt auf.

Mietpreisbremse blieb wirkungslos

Trotz historisch niedriger Zinsen sind kaum Steigerungen der Baufertigstellungszahlen, die eine Entspannung am Wohnungsmarkt herbeiführen könnten, festzustellen. Auch das gesetzgeberische Instrumentarium, etwa die Mietpreisbremse oder die Einschränkungen bei der Möglichkeit von Mieterhöhungen, zeigt keine Wirkung. Seit Einführung der Mietpreisbremse wurden beispielsweise nur knapp 200 Verfahren vor deutschen Gerichten geführt. Werden solche Immobilien vermietet, kommt auch das Finanzamt ins Spiel. Damit der Käufer nicht der „Liebhaberei“ beschuldigt wird, muss er entsprechende Miethöhen erzielen. Insofern müssen politische Akteure einen Blick auf die wahren Ursachen der Probleme am Immobilienmarkt werfen.

Grunderwerbsteuer mit 6,5 Prozent auf historischem Hoch

Als erste Hürde steht vor dem Erwerb einer Immobilie die Grunderwerbsteuer, die in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent historisch hoch ist. Allein die Verkäufe in Düsseldorf mit einem Volumen von 6,2 Milliarden Euro führten beim Land NRW zu Steuereinnahmen von 405 Millionen Euro im Jahr 2018. Jeder Vermieter, der eine Immobilie kauft, muss dementsprechend bei der Miete die Grunderwerbsteuer wieder einnehmen. So belastet der Staat letztlich über Steuern die Mieter.

Kostentreiber übertriebene Bauvorschriften

Dasselbe geschieht durch übertriebene Bauvorschriften oder Energiesparvorgaben. Zu nennen sind hier etwa die ständig steigenden Kosten für Brandschutz, die jährlich bei rund acht Milliarden Euro liegen. Trotz dieser immensen Aufwendungen bleibt die Zahl der Personen- und Sachschäden durch Wohnungsbrände seit Jahren gleich. Auch deswegen halten viele Ar-chitekten und Ingenieure die heutigen Vorgaben für übertrieben und kostentreibend. Bauherren beschäftigen heute ein Heer von Fachgutachtern und Inge-nieuren, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Auch diese Kosten fallen letztlich in die Miete hinein. Nicht von ungefähr sind die Baukosten in Deutschland in den letzten zehn Jahren um 30 Prozent gestiegen, während es in den Niederlanden nur sechs Prozent waren. Diese Kosten sind nicht nur Ausdruck des Mangels von Fachleuten am Bau, sondern vor allem Ergebnis politischen Handelns. Wenn die Politik also ernsthaft das Ziel verfolgt, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, müssen Regelungen, die das Bauen unnötig verteuern, auf den Prüfstand.

Intelligentere Infrastrukturplanung ist gefragt

Zudem wird eine andere Bauland- und Verkehrspolitik benötigt. Die um begehrte Ballungsräume herum liegenden Kommunen müssen durch intelligente Infrastrukturplanung besser angeschlossen werden. Dies ist letztlich ein Grund dafür, dass das Mietniveau in Düsseldorf nicht so stark steigt wie in vielen anderen beliebten Großstädten. Aufgrund der räumlichen Nähe anderer attraktiver Ballungsräume haben Wohnungssu chen de die Möglichkeit, dort günstige Wohnungen anzumieten oder zu kaufen. Zudem sind die Ansprüche an das Wohnen gestiegen. So ist etwa die Wohnfläche pro Person in Deutschland seit 1990 um mehr als 30 Prozent angestiegen, auch die Ausstattung muss immer besser sein. Mieter bestehen bei Anmietung auf einer frisch gestrichenen Wohnung, möchten aber nicht selbst streichen und bei Mietende auch keine gestrichene Wohnung zurückgeben. Das hat Einflüsse auf den Mietpreis, die bislang nicht betrachtet werden. Übernähmen Verbraucher mehr Eigenverantwortung, könnten die Preise sinken.

Ausgewogereneres Rechtssystem würde motivieren zu vermieten

Zum Schluss sollte einmal darüber nachgedacht werden, das Mietrecht nicht nur zu Lasten der Vermieter zu verschärfen, sondern ein ausgewogenes Rechtssystem zu schaffen. Eines zeigen nämlich der Wohnungsmangel und die geringe Bautätigkeit: Wären Mietwohnungen für Vermieter wirtschaftlich attraktiv, würden sie auch gebaut werden.