Ab 2023 Anstieg um 20-30 % bei Erbschaft- und Schenkungssteuer

Das Jahressteuergesetz hat es in sich – vor allem, was die Steigerung der Erbschaft- und Schenkungssteuer ab 2023 angeht.

Erhöhung der erbschaftsteuerlichen Bewertungsgrundlage

Der Gesetzgeber passt in seinem aktuellen Entwurf des Jahressteuergesetzes, der im Dezember 2022 verabschiedet und seit dem 1. Januar 2023 umgesetzt ist, die Bewertungsregeln an die Marktpreisentwicklung an. Er setzt damit eine entsprechende Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts um. Unangetastet bleiben hingegen die seit 2009 nicht mehr geänderten Freibeträge.

Als Bewertungsmaßstab für die Berechnung von Erbschaft- und Schenkungssteuern gilt der Verkehrswert von Immobilien. Drei Bewertungsverfahren kommen für die steuerliche Immobilienbewertung bei Erbschaft- und Schenkungssteuer in Betracht: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Sachwertverfahren wird zum Beispiel häufig bei Einfamilienhäusern angewendet, das Ertragswertverfahren eignet sich für Mietobjekte.

Im Jahressteuergesetz 2023 wurde das Bewertungsverfahren nun laut Bundesfinanzministerium (BMF) an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst. Es droht eine drastische Verschärfung bei der Wertermittlung.

Sachwertfaktor steigt

Im Sachwertverfahren werden üblicherweise Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet sowie Eigentumswohnungen, für die keine geeigneten Vergleichspreise vorliegen. Durch eine Anhebung der Restnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre verringert sich künftig die mögliche Alterswertminderung. Der im Gesetz vorgesehene Sachwertfaktor, der auf die Summe von Gebäude- und Bodensachwert angewendet wird, steigt. Statt zwischen 0,5 und 1,5 liegt er fortan zwischen 0,8 und 1,8. Rechnerisch entspricht eine Erhöhung des Sachwertfaktors zum Beispiel von 1,0 auf 1,4 einer Wertsteigerung um 40 Prozent. Hinzu kommt ein neuer Regionalfaktor, der ohnehin hochpreisige Regionen wertmäßig weiter anhebt.

Änderungen bei den Liegenschaftszinsen

Für vermietete Immobilien ist in der Regel das Ertragswertverfahren anzuwenden. Hier kommt es vor allem durch Änderungen bei den Liegenschaftszinsen und der Verschlechterung bei den abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten vielfach zu höheren Bewertungsergebnissen beim Ertrag. All diese Effekte werden – unabhängig von den geplanten Gesetzesänderungen – noch durch die aktuell weiterhin vielerorts hohen Bodenpreise, in der Bewertung als Bodenrichtwerte umgesetzt, verschärft. In Konstellationen, bei denen zum Beispiel eine Immobilie in gefragten Lagen nur einem Kind übertragen wird, könnten sich die aktuellen Freibeträge daher schneller als bisher als zu niedrig erweisen.

Konsequenz: Notverkauf

Bei (teil-)gewerblich genutzten Immobilien droht infolge der sich ändernden Wertermittlung sogar eine Verdoppelung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer. Das bedeutet eine entsprechend höhere steuerliche Belastung, obwohl statt eines Verkaufs nur eine Übertragung stattfindet. Die Steuererhöhung dürfte viele Betroffene überfordern, sodass sie geschenkte oder vererbte Immobilien nicht mehr halten können und sich zum Verkauf gezwungen sehen.

Verfahren zur Immobilienbewertung

Die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie regelt in Deutschland die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Zur Immobilienbewertung gibt es drei Modellverfahren:

Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert ergibt sich dabei aus dem Vergleich mit ähnlichen Häusern in der Umgebung und den Verkaufspreisen, die diese in der Vergangenheit erzielt haben.
Sachwertverfahren: Hier wird als Verkehrswert der reine Sachwert der Immobilie ermittelt, also die Grundstückskosten zuzüglich der Herstellungskosten des Gebäudes.
Ertragswertverfahren: Bei Mietimmobilien eignet sich dieses Bewertungsverfahren, das neben dem Sachwert auch den Ertragswert – also die Mieteinnahmen – erfasst.

Steuerbefreites Familienheim

Bei den nach wie vor vielerorts stark gestiegenen Immobilienwerten stellt die Steuerbefreiung als sogenanntes Familienheim oft die einzige Möglichkeit dar, innerhalb der Familie genutzte Immobilien erbschaftsteuerfrei zu übertragen.

Die Steuerbefreiung als Familienheim erfordert, dass der Erbe für zehn Jahre das geerbte Familienheim selbst nutzt, es sei denn, er ist aus „zwingenden Gründen“ daran gehindert. „Zwingend“ in diesem Sinne ist aber laut BFH nicht nur die Unmöglichkeit, sondern auch die Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims.

Ferner fordert das Gesetz die unverzügliche Selbstnutzung für einen erbschaftsteuerfreien Erwerb. Die Rechtsprechung sieht dafür in der Regel eine Frist von sechs Monaten für den tatsächlichen Einzug einschließlich vorheriger notwendiger Sanierungsarbeiten vor.