Die neue Heizkostenverordnung

Neue Pflichten für Vermieter und Wohnungseigentümer

Weitgehend unbeachtet ist zum 1.12.2021 die neue Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Grund für die Änderungen in der Heizkostenverordnung ist die EU-Energieeffizienzrichtlinie. Durch eine automatische Bereitstellung von Ablesewerten und schnellere sowie präzisere Abrechnungen soll mehr Energie eingespart werden. In der Praxis bedeutet das den flächen­deckenden Umstieg auf funkbasierte Zähleinrichtungen. Das hat den Vorteil, dass für die Ablesung niemand mehr die Wohnung betreten muss. Dieser Umstieg betrifft nicht nur die altbekannten Heizkostenverteiler, sondern auch Wärmemengenzähler und Wasserzähler, sofern es sich um Warm­wasserzähler handelt. Der Mieter soll dann zukünftig monatliche Verbrauchsinformationen erhalten, aus denen sich ergibt, wie sich sein Energie­verbrauch für die Beheizung der Wohnung oder die Verwendung von Warmwasser entwickelt hat. Gleichzeitig erhält er Tipps zum Energiesparen, wenn sein Verbrauch höher liegt, als der Verbrauch eines vergleichbaren Nutzers in einer ähnlich großen Wohnung. Wie so oft liegt aber die Tücke im Detail. Hier haben wir einige Fragestellungen für Sie aufbereitet, um über die wesentlichen ­Änderungen der Heizkostenverordnung zu informieren.

Gilt die Heizkostenverordnung zwingend?

Die Regeln der Heizkostenverordnung sind zwingendes Recht, unabhängig davon, ob es sich um ein Mietshaus oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Die Regelungen der Heizkostenverordnung ­gehen allen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen (also Verträgen) vor. Ausnahmen bestehen nur für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. Eine Vereinbarung mit dem Mieter, wonach die Heizkostenverordnung nicht angewendet wird, ist also unwirksam. Weitere Ausnahmen bestehen nach § 11 der Heizkostenverordnung in Gebäuden, in ­denen ein Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/Quadratmeter/Jahr anfällt, die mit erneuer­baren Energien (zum Beispiel einer Wärmepumpe) oder mit Anlagen aus einer Kraft-Wärmekopplung beheizt werden oder in denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung nicht oder nur mit unver­hältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn Gebäude vor dem 1.7.1981 bezugsfertig wurden und der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann. Der § 11 enthält noch weitere Ausnahmen von der Heizkostenverordnung, die aber weniger relevant sind.

Wann müssen die Umstellungen bei welchem Ablesesystem vorgenommen werden?

Benutzt der Vermieter schon ein fernablesbares Ablesesystem für die Heizkostenverteiler, muss er für Abrechnungszeiträume, die ab dem 1.1.2022 beginnen, monatliche Verbrauchsmitteilungen für den Mieter bereit­stellen. Sollte der einzelne beauftragte Dienstleister hier noch nicht tätig geworden sein, sollte der Eigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft ihn entsprechend auffordern. Sind schon funkbasierte Systeme vorhanden, muss in der Regel nur ein Modul angebracht werden, welches die Daten der Heizkostenverteiler einsammelt und über ein Handysignal an die Zentrale der Abrechnungsfirma sendet. ­Diese erstellt dann aus diesen Daten die monat­lichen Verbrauchsinformationen für die Nutzer. Das Handymodul ist batterie­betrieben, so dass kein Stromanschluss notwendig ist. Neuinstallierte Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein und fernablesbare Geräte, die nicht untereinander kommunizieren können, müssen bis zum 31.12.2031 durch interoperable Geräte ersetzt werden. Ist in dem Objekt noch ein nicht funkbasiertes System zur Ermittlung der Verbräuche vorhanden, muss dieses erst zum 31.12.2026 umgestellt werden. Das bedeutet, dass elektronische Heizkostenverteiler, die an der Heizung abgelesen werden oder soge­nannte Verdunster noch weiter benutzt werden ­dürfen. Die Pflicht zum schnellen Handeln betrifft also all diejenigen, die schon jetzt funkbasierte Abrechnungssysteme ­benutzen.

Wie erfolgt die Information der Nutzer über ihre Verbrauchswerte?

Je nach Anbieter laufen die Verfahren unterschiedlich ab. Teilweise wird dem Mieter der Zugriff auf ein Webportal ermöglicht. Wenn neue Verbrauchswerte bereitstehen, erhält er eine entsprechende Nachricht auf sein Handy. Ein anderes Verfahren sieht vor, dass dem Mieter die jeweilige Verbrauchsinformation per Mail übersandt wird. Für alle die, die keine digitalen Zu­gänge besitzen, stellt diese Art der Verbrauchsinformation ein Problem dar. Eine Übersendung von monatlichen Verbrauchsinformationen per Brief ist nur teilweise geplant. Auf jeden Fall ­würden hierdurch erhebliche Kosten entstehen, die auf die Mieter zukommen. Darüber hinaus ergeben sich datenschutz­relevante Tatbestände. Der Vermieter muss grundsätzlich eine Einwilligung haben, die Daten des Mieters an die Abrechnungs­firmen weiterzugeben. Hierzu enthält die Heizkostenverordnung in § 6 b aber eine ­Ermächtigung zu Gunsten von Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften.

Was passiert, wenn die Heizkostenverordnung nicht eingehalten wird?

Der Mieter kann die Heizkosten kürzen. Dies ergibt sich aus § 12 der Heizkostenver­ordnung. 15 % beträgt das Kürzungsrecht, wenn keine verbrauchsbasierte Abrechnung erfolgt. 3 % beträgt das Kürzungsrecht, wenn der Vermieter die Verbrauchsinformationen nicht monatlich bereitstellt. Weitere 3 % beträgt das Kürzungsrecht, wenn die Ausstattung zur Verbrauchserfassung nicht fernablesbar ist. Die Kürzungsrechte greifen nicht in einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft. Die Formulierung in dieser Ermächtigung, wonach die Datenverarbeitung nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen darf, entspricht allerdings nicht allen denkbaren Fällen. Schließlich beauftragt der Wohnungseigentümer, der eine Wohnung an einen Mieter vermietet, allenfalls den Wohnungs­eigentumsverwalter, nicht allerdings den Abrechnungsdienst. Dieser Fall ist also vom Wortlaut nicht umfasst.

Wer trägt die Kosten für die Funkablesung und die Verbrauchsinformation?

Grundsätzlich trägt der Mieter sämtliche Kosten, die durch die Änderung der Heizkostenverordnung eintreten. Sämtliche ­Kosten für die Abrechnung der Heizkosten sind nach § 2 Nr. 4 a der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbar. Ein Gebot der Wirtschaftlichkeit ist in der Heizkostenverordnung nicht festgelegt. Im Gebäudeenergiegesetz, der Ermächtigungsgrundlage zur Heizkostenverordnung, ist im § 5 festgelegt, dass die Anforderungen und Pflichten der Heizkostenverordnung wirtschaftlich vertretbar sein müssen. Derzeit kalkuliert man für die monatlichen Verbrauchsinformationen in digitaler Form an den Mieter Kosten von ca. 6 Euro pro Jahr. Die neuen Regelungen in der Heizkosten­verordnung sollen im Hinblick auf zusätzliche Betriebskosten evaluiert werden. Wesentlich teurer dürfte die Information der Mieter mittels Briefs werden, wenn ein Mieter oder Nutzer nicht digital erreichbar ist oder sein möchte. Neben dem Porto sind dann auch Verwaltungskosten und Druckkosten zu bezahlen. Genaue Preise stehen noch nicht fest. Der Verwaltungsaufwand dürfte sich aber sicherlich in einem Bereich von etwa 5 Euro je Brief und Monat bewegen. Ebenso wird es teurer, wenn einer der Heizkostendienstleister anbieten sollte, die Verbrauchswerte einer schon vorhandenen Funkausstattung einer Immobilie durch monatliche Anfahrten an die Immobilie zu übernehmen. Bis jetzt gibt es diesseitigen Wissens keinen Anbieter, der einen solchen Service anbietet, weil dies zu hohe Kosten verursachen würde und schon wegen fehlenden Personals nicht möglich ist. Es stellt sich in diesen Fällen die Frage, ob § 5 des Gebäude­energiegesetzes, wonach auf­gewendete ­Kosten zur Erfüllung der Heizkostenverordnung wirtschaftlich vertretbar sein müssen, bei einem möglichen Kürzungs­recht des Mieters wegen Fehlens der Verbrauchsinformationen hilft. Zum ­jetzigen Zeitpunkt kann dies aber nicht beurteilt werden. Zudem hilft diese Argumentation zur Wirtschaftlichkeit nicht weiter, wenn der jeweilige Dienstleister die monatliche Ablesung der Verbrauchs­werte der Funkausstattung gar nicht anbietet oder schon gar keinen Preis nennt.

Was muss ich beachten, wenn ich auf eine nicht-Funkablesbare Ausstattung umstellen möchte?

Vor der Anmietung von neuen Erfassungsgeräten muss der Gebäudeeigentümer ­gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 der Heizkostenverordnung ein Beteiligungsverfahren durchführen. Die Nutzer sind vorab über die ­beabsichtigte Anmietung und die dadurch entstehenden Kosten zu informieren. Die Anmietung der Ausstattung der Verbrauchs­erfassung ist nur zulässig, wenn nicht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats seit Ankündigung widerspricht. Der Mieter hat die Anbringung fernablesbarer Geräte zu dulden (BGH VIII ZR 326/10). Eine Duldungspflicht zum Betreten der Wohnung des ­Mieters und zur Anbringung der Geräte wird nur ausgelöst, wenn eine ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme nach § 555 c BGB drei Monate vor Beginn der Maßnahme erfolgt ist.