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Was auf Eigentümer jetzt zukommt

Die neue Grundsteuer 


Die Grundsteuer wird nun neu geregelt. Bislang wurde sie anhand von Einheitswerten berechnet, die aus dem Jahr 1964 stammen (West) und aus dem Jahr 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat das als verfassungswidrig erklärt. Die Neuregelung soll die Bewertung nun verfassungskonform gestalten. Dafür werden die bislang geltenden Steuermesszahlen gesenkt.

Nach neuem Recht wurden die Grundstücke erstmals zum Stichtag 1. Januar 2022 bewertet. Zudem können Gemeinden künftig die Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke erheben. Diese liegt höher als die normale Grundsteuer. Für Grundstücksbesitzer soll so ein Anreiz geschaffen werden, die Flächen zu bebauen und möglichst schnell Wohnraum zu schaffen.

Verschiedene Modelle in den Bundesländern

Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg haben sich für individuelle Grundsteuermodelle entschieden. Diese Modelle sind deutlich bürokratieärmer, weil sie oft nur Grundstücksfläche und Gebäudefläche berücksichtigen und teilweise mit pauschalen Faktoren für die Lage des Objektes im Stadtgebiet garniert werden.

Das komplexeste Modell ist das Bundesmodell des heutigen Bundeskanzlers und damaligen Bundesfinanzministers Olaf Scholz (SPD), für das sich unter anderem auch NRW entschieden hat. In diesem Modell wird das Ziel verfolgt, durch eine Vielzahl von Variablen möglichst genau den Wert des Grundstücks und des Gebäudes abzubilden, was für die Erhebung der Grundsteuer nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts überhaupt nicht notwendig ist. Gerechnet wird dafür mit Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, statistischer Nettokaltmiete, Gebäudefläche, dem Gebäudealter und einer Mietniveaustufe. Allein die zur Erhebung der Grundsteuer auszufüllenden Bögen haben mit Ausfüllhinweisen einen Umfang von 70 Seiten. Sie wurden am 24.12.2021 im Bundessteuerblatt veröffentlicht.

Berechnung der Grundsteuer

Auf Basis der Angaben stellt das Finanzamt einen Grundsteuerwert fest. Aus diesem ergibt sich dann der Grundsteuermessbescheid, der ebenfalls vom Finanzamt erlassen wird. Hieraus wird die örtliche Gemeinde ab 2025 einen Grundsteuerbescheid ermitteln. Der Grundsteuerbescheid errechnet sich aus einer Multiplikation der Grundsteuermesszahl mit dem Hebesatz, den die jeweilige Gemeinde individuell festlegt. Natürlich kann jeder Schritt der Erhebung der neuen Grundsteuer mit Fehlern behaftet sein, was grundsätzlich zu einer Prozesslawine führen kann. Dies gilt gerade für das in Nordrhein-Westfalen zur Anwendung kommende Bundesmodell, das mit den meisten Parametern arbeitet.

Einspruch einlegen

Gegen den Grundsteuermess- und Grundsteuerwertbescheid ist als Rechtsmittel der Einspruch zulässig. Diese kann nur innerhalb eines Monats nach Erhalt der Bescheide eingelegt werden. Nachfolgend stellen wir ein entsprechendes Muster zur Einlegung eines Einspruchs zur Verfügung. Dort haben wir einige Argumente aufgeführt, anhand derer wir von einer Verfassungswidrigkeit der Erhebung der Grundsteuer ausgehen. Da Grundstückssituationen aber sehr unterschiedlich sind, sollten Fehler, die im Bereich der Erhebung der Grundsteuer aufgefallen sind im Rahmen des Einspruchs auch individuell vermerkt werden. Hierfür haben wir in den Entwurf entsprechende drei Bereiche vorgesehen. Zudem haben wir in dem Mustereinspruch die bislang bekannten Aktenzeichen zu Klageverfahren gegen die Grundsteuer im Bundesmodell aufgeführt.

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Grundsteuer Härtefall
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Was gibt es bei der Grundsteuerreform von zu beachten?

In Nordrhein-Westfalen laufen derzeit in die Erhebungen zur neuen Grundsteuer. Alle Eigentümer von Wohngrundstücken wurden im Laufe des ersten Halbjahres 2022 darüber informiert, dass sie vom 1.7.2022 bis zum 31.01.2023 online unter MeinELSTER (www.elster.de) die Erklärung zur Grundsteuer abgeben mussten, damit ein Grundsteuerwert- und ein Grundsteuermessbescheid von dem Finanzamt erstellt werden können. Die Frist konnte aus begründetem Anlass verlängert werden, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wurde.

Wie erhalte ich die notwendigen Daten?

Der Bodenwert kann online bei den Informationssystemen für Bodenrichtwerte (BORIS.nrw.de) recherchiert werden. Bundesweite Werte erhält man online bei dem Portal des Bundes für Bodenrichtwerte (bodenrichtwerte-boris.de).

Die Grundstückswerte können Interessierte in ganz Nordrhein-Westfalen digital über das Portal https://www.grundsteuer-geodaten.nrw.de nachschlagen.

Benötigt wird die genaue Grundstücksbezeichnung. Diese kann man entweder dem Kaufvertrag der Immobilie oder einem Grundbuchauszug entnehmen, der ebenfalls im Rahmen des Kaufs übersendet wird. Die Grundstücksfläche kann im Grundbuchauszug entnommen werden.

Die Wohnfläche ergibt sich aus den Plänen der Architekten. Das Baualter des Gebäudes kann aus der Fertigstellungsanzeige des Bauamtes entnommen werden.

Bei den Merkmalen durchschnittlicher Nettomietwert oder Mietstufen hilft bei der Onlineabgabe der Steuererklärung das Portal ELSTER oder bei analoger Abgabe setzt das Finanzamt die notwendigen Werte an. Die angesetzten Mietwerte stammen vom statistischen Bundesamt und haben deswegen unter Umständen nichts mit den tatsächlich erzielbaren Mieten oder denen im Mietspiegel zu tun.

Bei der Gebäudeart unterscheidet das Bundesmodell zwischen Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus und Eigentumswohnung.

Informative Websites


Gut zu wissen

Aus dem Grundsteuermessbescheid wird dann später die Grundsteuer durch Multiplikation mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde errechnet. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilien- und Grundstückswerte ist damit zu rechnen, dass die Grundsteuer tendenziell höher ausfällt, als zum jetzigen Zeitpunkt. Da die Höhe der Grundsteuer von dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde abhängig ist, wird Haus und Grund sich dafür einsetzen, dass die neue Grundsteuer durch die jeweilige Gemeinde aufkommensneutral erhoben wird.

Informative Websites

Offizielle Website der Länder

Informationen der Finanzverwaltung NRW für Steuerberatungen, Grundstücks- und Hausverwaltungen zur Grundsteuer https://www.finanzverwaltung.nrw.de/informationen-fuer-steuerberatungen-grundstuecks-und-hausverwaltungen

Grundsteuerrechner | Haus und Grund www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner

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Gut zu wissen

Aus dem Grundsteuermessbescheid wird dann später die Grundsteuer durch Multiplikation mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde errechnet. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilien- und Grundstückswerte ist damit zu rechnen, dass die Grundsteuer tendenziell höher ausfällt, als zum jetzigen Zeitpunkt. Da aber die Höhe der Grundsteuer von dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde abhängig ist, wird Haus und Grund sich dafür einsetzen, dass die neue Grundsteuer durch die jeweilige Gemeinde aufkommensneutral erhoben wird.