Rauchwarnmelder

Informationen über Einbau, Wartung, Versicherungsschutz und die Feuerwehrkosten bei Fehlalarmen

Bis zum 1. Januar 2017 sind in Nordrhein-Westfalen Rauchwarnmelder einzubauen.
Darüber, wer die Rauchwarnmelder zu integrieren hat, wer die Einbaukosten trägt, und wer die Prüfung der Betriebssicherheit vornehmen muss, kursieren die unterschiedlichsten Gerüchte. Auch wird häufig die Ansicht vertreten, die Geräte könnten angemietet werden.

Um der verbreiteten Unsicherheit entgegenzuwirken, erläutert Haus und Grund Düsseldorf die Gesetzeslage und berücksichtigt dabei die bisherige Rechtsprechung für Nordrhein-Westfalen:

Die gesetzliche Regelung ergibt sich aus § 49 Abs. 7 Landesbauordnung NRW (BauO NRW).
Danach müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, mit jeweils mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder muss der unmittelbare Besitzer sicherstellen, es sein denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

Aus dieser gesetzlichen Regelung ergibt sich zunächst, dass der Eigentümer, also in der Regel der Vermieter, verpflichtet ist, die Rauchwarnmelder anzubringen. Die Rauchwarnmelder sind nur in Wohnungen einzubauen. Eine Verpflichtung, die Geräte in Treppenhäusern, Kellern oder in Gewerbeobjekten anzubringen, besteht hingegen nicht. Außerdem gibt das Gesetz vor, dass ausschließlich Schlafräume und Kinderzimmer mit Rauchwarnmeldern auszustatten sind sowie die Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen. Somit ist ein Rauchwarnmelder grundsätzlich nicht in der Küche einzubauen oder im Wohnzimmer.

Die Betriebsbereitschaft ist vom unmittelbaren Besitzer sicherzustellen.
Unmittelbarer Besitzer ist entweder der selbstnutzende Eigentümer oder der Mieter. Wie die Überprüfung der Betriebsbereitschaft aussieht, hängt stets von der Gebrauchsanweisung des jeweiligen Rauchwarnmelders ab. Nach der DIN 14676 umfasst diese mindestens einmal jährlich die Kontrolle, ob die Raucheindringöffnungen frei sind von Verschmutzungen wie Flusen, Staub oder etwaigen Abdeckungen. Es muss geprüft werden, ob funktionsrelevante Beschädigungen vorliegen, und ob die Umgebung im Umkreis von einem halben Meter um den Rauchwarnmelder frei von Hindernissen wie beispielsweise Einrichtungsgegenständen ist, die das Eindringen von Brandrauch in den Rauchwarnmelder behindern können. Des Weiteren muss die Funktion überprüft werden, die zur akustischen Warnung den akustischen Signalgeber und ggf. die optische Individualanzeige des Rauchwarnmelders aktiviert. Die Funktionstüchtigkeit der Batterie ist gleichfalls zu überprüfen und diese ggf. auszuwechseln. Dafür ist regelmäßig die Prüftaste probeweise zu aktivieren. Der Batteriewechsel muss jedoch spätestens erfolgen, wenn das entsprechende akustische Signal ertönt.

I. Mietrecht

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wartung durch den Mieter zu überprüfen.
Im Mietrecht stellt sich die Frage, wer für den Austausch von Langzeitbatterien Sorge zu tragen hat. So wird vom Ministerium für Bauen, Wohnen Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW die Ansicht vertreten, dass Langzeitbatterien vom Eigentümer auszutauschen sind, da die Energieversorgung gestört ist und damit ein Mangel vorliegt. Bei kurzlebigen Batterien wird demgegenüber die Ansicht vertreten, dass der jeweilige unmittelbare Besitzer, mithin in der Regel der Mieter, für die Kosten des Austauschs der Batterien aufzukommen hat.

Viele Vermieter glauben, dass sie überprüfen müssen, ob der Mieter seiner Verpflichtung zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nachgekommen ist. Dies ergibt sich aber gerade nicht aus dem Gesetz. Denn in der BauO NRW findet sich keine Regelung analog zu einer Winterwartung, die üblicherweise durch die kommunalen Satzungen dem Eigentümer des Grundstücks aufgebürdet wird, der diese auf Dritte, mithin auf einen Mieter, abwälzen kann. Damit obliegt dem Vermieter, anders als bei der Übertragung der Schnee- und Eisbeseitigung auf einen Mieter, nicht die Kontrollpflicht, ob dieser die Betriebsbereitschaft des Rauchwarnmelders überprüft hat. Denn hier ergibt sich diese Verpflichtung bereits aus der gesetzlichen Regelung, die der Mieter als unmittelbarer Besitzer zu beachten hat.

Es ist fraglich, dass Vermieter die Wartung von Rauchwarnmeldern an sich ziehen und deren Kosten auf ihre Mieter umlegen können.
Dennoch beabsichtigen viele Vermieter, die Rauchwarnmelderwartung selbst vorzunehmen bzw. auf Dritte zu übertragen. In der Rechtsprechung werden unterschiedliche Ansichten vertreten, ob dies überhaupt möglich ist. So hat das Amtsgericht Bottrop in seinem Urteil vom 18. September 2015 (Az.: 20 C 25/15) in einem Verfahren zum Wohnungseigentumsrecht entschieden, dass die in § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW enthaltene Regelung nicht disponibel ist. Dies bedeutet, dass etwaige Vereinbarungen dahingehend, dass der Vermieter für den Mieter diese Wartung ausführen kann, nicht möglich sind.

Demgegenüber vertritt das Landgericht Hagen in seinem Urteil vom 4. März 2016 (Az.:1 S 198/15) die Ansicht, dass die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern umlagefähige Betriebskosten darstellen, wenn der Vermieter diese ausführt bzw. ausführen lässt. In diesem Fall bedarf es jedoch stets einer konkreten Vereinbarung im Mietvertrag, dass diese Position auch umlagefähig ist. In neueren Mietverträgen von Haus und Grund Düsseldorf ist dies der Fall. Aber gerade in älteren Verträgen fehlt eine solche Position in der Auflistung der Betriebskosten, sodass es einer gesonderten erneuten Vereinbarung mit dem Mieter bedarf.

Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern entsteht jedoch häufig das Problem, dass einige Mieter aufgrund ihres Vertrages bereits verpflichtet sind, die Wartungskosten zu tragen, während die übrigen Mieter, deren Mietvertrag keine solche Regelung vorsieht, nur zum Teil ihr Einverständnis zur Kostenübernahme erklären.

Da die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft auch die Überprüfung beinhaltet, Verschmutzungen durch Staub oder Ähnliches zu entfernen, muss diese nicht nur einmal jährlich erfolgen, sondern auch, wenn mit erhöhter Staubentwicklung zu rechnen ist. Bereits dieses Erfordernis spricht dagegen, dass der Vermieter die Wartungsverpflichtung an sich zieht.

Darüber hinaus setzen die anbietenden Firmen teilweise hohe Kosten an, die kaum nachzuvollziehen sind, zumal der Mieter die Überprüfung der Betriebssicherheit selbst mit einfachen Mitteln schnell durchführen kann. In diesen Fällen dürfte das Gebot der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) häufig missachtet sein, sodass bei einer Umlage dieser Wartungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung – berechtigte – Einwände der Mieter zu befürchten sind.

Teilweise bieten Fachfirmen Vermietern zudem an, die Rauchwarnmelder zu mieten. Eine gesetzliche Regelung, dass die Kosten dafür auf den Mieter abgewälzt werden können, besteht – zurzeit – allerdings nicht. Denn die Kosten der Anmietung stellen tatsächlich die Kosten der Anschaffung dar, die der Vermieter zu tragen hat, und sind mithin keine umlagefähigen Betriebskosten. Dies hat das Landgericht Hagen in seiner oben genannten Entscheidung bestätigt.

Da der Vermieter jedoch kraft der BauO NRW verpflichtet ist Rauchwarnmelder zu integrieren, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 b Nr. 6 BGB, sodass er elf Prozent der Investitionskosten im Jahr auf den Mieter abwälzen kann, soweit keine Staffelmiete vereinbart wurde. Wurde eine Index-Miete vereinbart, kann er die Mieterhöhung gemäß § 557 b Abs. 2 S. 2 BGB gleichwohl aussprechen. Für diese Mieterhöhung erhalten Sie in unserem Drucksachenverkauf entsprechende Formulare.

Da die Rechtsprechung insbesondere hinsichtlich der Frage, ob der Vermieter die Wartung an sich ziehen kann, noch nicht einheitlich ist, hat das Landgericht Hagen die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zugelassen. Mit dessen Entscheidung ist jedoch erst in einigen Monaten zu rechnen.

Fazit
Trotz der eindeutigen Gesetzeslage wollen Vermieter häufig die Verpflichtung der Wartung an sich ziehen. Dies verwundert, weil sie sich in anderen Fällen darüber beklagen, dass Mieter keine Pflichten hätten. Aufgrund der unterschiedlichen gerichtlichen Entscheidungen, die zurzeit vorliegen, sollte der Vermieter davon Abstand nehmen, die Prüfung der Betriebsbereitschaft an sich zu ziehen, wenn es an einer eindeutigen vertraglichen Regelung oder der schriftlichen Zustimmung des Mieters fehlt.

II. WEG

Im Wohnungseigentumsrecht gelten die oben genannten Regelungen entsprechend.
Zwar hat der BGH in seinem Urteil vom 8. Februar 2013 (Az.: V ZR 238/11) entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht, wie dies in Nordrhein-Westfalen der Fall ist. Doch regeln die übrigen Bundesländer die Verpflichtung zur Prüfung der Betriebsbereitschaft anders als das bevölkerungsreichste Bundesland.

Eine höchstrichterliche Entscheidung im Wohnungseigentumsrecht liegt bislang nicht vor, sodass in der Rechtsprechung und in der Literatur unterschiedliche Ansichten vertreten werden. Hat nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund wirksamer Beschlussfassung Rauchwarnmelder integrieren lassen, stehen diese nach der BGH-Entscheidung im Gemeinschaftseigentum, sodass ihr auch die oben genannte Prüfpflicht obliegt. Ob dies mit § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW vereinbar ist, ist noch nicht abschließend geklärt.

III. Versicherungsrecht

Da Rauchwarnmelder Leben retten sollen und grundsätzlich nicht zum Schutz von Sachwerten zu integrieren sind, haben bereits mehrere Versicherungen angekündigt, dass Inhaber einer Gebäudeversicherung auch bei fehlenden Rauchwarnmeldern keinen Leistungswegfall befürchten müssen. Da aber der Versicherungsnehmer regelmäßig verpflichtet ist, alle gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften einzuhalten, kann sich eine Versicherung unter Umständen auch darauf berufen, dass eine Leistungsverpflichtung nicht oder nicht in vollem Umfang besteht, wenn der Eigentümer es versäumt hat, die Rauchwarnmelder fristgerecht einzubauen. Auch in dieser Frage muss abgewartet werden, wie sich die Rechtsprechung entwickelt.

Fehlalarm
Häufig stellt sich Eigentümern die Frage, wer für die Kosten von unnötigen Feuerwehreinsätzen bei Fehlalarmen aufzukommen hat. Dafür kann nicht nur ein technischer Defekt am Rauchwarnmelder verantwortlich sein, sondern auch z.B. eine zu heiße Dusche oder Kochdämpfe.

Regelmäßig ist in diesen Fällen von einer so genannten Anscheinsgefahr auszugehen. Denn es muss zunächst vermutet werden, dass tatsächlich Leben und Gesundheit von Menschen in Gefahr sind. Objektiv indes gibt es bei einem Fehlalarm gar keine Gefahr und damit auch keinen Verursacher. Etwas anderes kann dann gelten, wenn fahrlässiges Verhalten vorliegt oder der Rauchwarnmelder technische Defekte aufweist. In diesen Fällen kann die Gemeinde Regressansprüche geltend machen, soweit ein Verschulden nachgewiesen werden kann.


U. Beisheim


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