Was tun gegen hohe Mieten?

Fünf Lösungsansätze für eine effiziente Wohnungspolitik


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Bekanntlich baut man Häuser und Wohnungen mit Bagger und Kran – und nicht mit Bremsen. Dennoch sind die Regierungsverantwortlichen in NRW und im Bund in den vergangenen Jahren in der Wohnungspolitik immer wieder auf die Bremse getreten. Sie haben z.B. die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze eingeführt, die Energieeinsparverordnung verschärft und Bauvorschriften überreguliert. Die Maßnahmen zeigen nun die ersten Wirkungen. Denn trotz günstiger Rahmenbedingungen, wie z.B. einer hohen Nachfrage und geringen Zinsen für Kredite, ging die Zahl der Baugenehmigungen in NRW nach Auswertungen des IT NRW im ersten Halbjahr 2017 um 16,7 % im Vergleich zum Vorjahr zurück. Obwohl der Rückgang im Regierungsbezirk Düsseldorf mit 8,8 % noch relativ gering ist (an der Spitze liegt der Regierungsbezirk Köln mit 29,8 %), lösen die Zahlen Besorgnis aus. Zwar werden mantraartig fehlender bezahlbarer Wohnraum und zu hohe Mieten beklagt. Tatsächlich mangelt es aber an nachhaltigen Ansätzen, um die Probleme zu lösen.

"Um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken, muss kostengünstiges und schnelles Bauen erst einmal ermöglicht werden. Hauptkostentreiber ist der Staat selber", sagt Dr. Werner Fliescher, Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf. Allein das Thema Grunderwerbsteuer belastet die Wohnungsmärkte unnötig. Im Jahr 2016 spülte diese fast 13 Milliarden € in die Länderkassen (ein Plus von 270 % gegenüber 2009). In Düsseldorf wurden 2016 Immobilien im Wert von 4,126 Milliarden € verkauft. Dies führte zu Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer von mehr als 268 Millionen €. Würde man diese Steuer halbieren, wäre der Düsseldorfer Wohnungsmarkt auf einen Schlag um 134 Millionen € entlastet. „In Bayern liegt die Grunderwerbsteuer auch heute noch bei nur 3,5 %“, stellt Fliescher fest. Aber auch die ständig steigenden Grundsteuern (Einnahmeanstieg bundesweit um 90,9 % seit 1995) belasten Mieter und Eigentümer.

Düsseldorf wächst stetig und hat jetzt mehr als 630.000 Einwohner. Das sind 45.000 Einwohner mehr als im Jahr 2010. In demselben Zeitraum wurden aber nur 7.353 Wohnungen genehmigt. Fehlt das Angebot, steigt der Preis. Dabei ist deutschlandweit die Belastung der Mieter durch Wohnkosten geringer geworden. Nach Auswertungen des statistischen Bundesamtes sind die anteiligen Wohnkosten (einschließlich Nebenkosten) am verfügbaren Haushaltseinkommen in Deutschland von 31,8 % im Jahr 2008 auf 27,3 % im Jahr 2015 gesunken (- 4,5 %). Dies war auch bei dem armutsgefährdeten Teil der Bevölkerung so, bei dem die Wohnkosten von 53,3 % auf 51,2 % in demselben Zeitraum gesunken sind (- 2 %). Diese Entwicklung fand statt, obwohl die verfügbare Wohnfläche pro Person immer weiter steigt. Während im Jahr 2005 pro Einwohner in Deutschland 41,2 m² Wohnfläche zur Verfügung standen, waren es im Jahr 2014 bereits 46,5 m². Dies entspricht einer Steigerung von 12,86 %.

Zusammengefasst bedeutet dies: Real ist ein Zuwachs an Wohnfläche für die Mieter bei gleichzeitig geringeren Kosten zu verzeichnen. Dies bedeutet auch, dass Eigentümer mit der Vermietung immer weniger verdienen. Diese Fakten sprechen gegen das oftmals gezeichnete Bild der „explodierenden Mieten“. Das Problem einiger Mieter, bezahlbaren Wohnraum zu finden, soll nicht kleingeredet werden. Entscheidend ist jedoch, dessen Ursachen zu kennen und zu beseitigen.

Aber was sind die Gründe dafür, dass weniger gebaut wird und die Mieten der Neubauten so hoch sind? Eine Erklärung liefert zum Beispiel der Blick auf das Thema Abschreibung: Für Eigentümer stellt sich die Frage, warum der Gebäudewert ihrer Immobilien nur mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben werden kann. Dies ist in Bezug auf die Gebäudetechnik und die sonstigen Ansprüche an ein modernes Wohnen nicht mehr angemessen. „Deswegen fordert Haus und Grund schon lange die Anpassung der Abschreibung bei Immobilien auf drei Prozent jährlich“, sagt Fliescher.

Bauen ist auch zu teuer. Selbst bei einer einfachen Bauweise kostet der Quadratmeter Wohnfläche schnell über 3.000 €. Die Baukostensteigerungen durch planwirtschaftliche Bauvorgaben und gestiegene Baulandpreise betragen 40 % in nur 14 Jahren. Unter diesen Voraussetzungen ist es unmöglich, mit einer günstigen Miete eine Rendite zu erzielen. Wegen der hohen Grundstückspreise fällt in Düsseldorf zudem die Grunderwerbsteuer besonders ins Gewicht. Diese besitzt keinerlei Lenkungsfunktion und belastet hochpreisige Wohnungsmärkte zusätzlich.

Sicherlich kann der Neubau von Sozialwohnungen langfristig die Mieter von hohen Wohnkosten entlasten. Die obigen Zahlen zeigen jedoch, dass die Bautätigkeit in Düsseldorf dem Wachstum der Stadt hinterherhinkt. Eine schnelle Entlastung durch eine Verstärkung des sozialen Wohnungsbaus ist daher kurzfristig kaum möglich.

Doch was könnten die Lösungsansätze sein?

• Das Wohngeld muss erhöht werden, um Geringverdiener-Haushalten zu helfen, die keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Tatsächlich haben sich die Ausgaben für das Wohngeld seit 2010 fast halbiert.

• Bauen muss wieder günstiger werden. Überflüssige Vorschriften binden Arbeitskraft in den Bauämtern und kosten das Geld der Bauherrn, das diese über die Miete refinanzieren müssen. In Düsseldorf werden Baugenehmigungen erteilt, bei denen allein die kostenträchtigen Nebenbestimmungen einen Umfang von elf DIN-A4-Seiten haben. „Was nützt es uns, wenn die besten und höchsten Baustandards dazu führen, dass sich niemand mehr einen Neubau leisten kann?“, fragt Fliescher.

• Die Stadt muss einzelne Belegungsrechte in Mehrfamilienhäusern aufkaufen. Das führt dazu, dass ohne jegliche Baumaßnahmen schnell Sozialwohnungen zur Verfügung stehen und die Durchmischung in Stadtvierteln möglich ist. Darüber hinaus schafft dies für den Eigentümer die finanziellen Möglichkeiten, z. B. energetische Maßnahmen am Objekt auszuführen.

• In Düsseldorf können noch viele Dachgeschosse ausgebaut werden. Überzogene Anforderungen an den Brandschutz behindern dies oftmals. Darüber hinaus ist den Eigentümern nicht bekannt, ob ihre Dachgeschosse ausgebaut werden können. „Nicht nur ein Baulückenverzeichnis ist sinnvoll, sondern auch ein Dachgeschossausbau-Verzeichnis“, erklärt Fliescher.

• Darüber hinaus sollte im Gleichklang zur sozialen Wohnraumförderung auch eine sinnvolle Eigentumsförderung stattfinden. „In 2016 wurde in NRW der Bau von Sozialwohnungen mit Steuergeldern in Höhe von mehr als 118.000 € pro Wohnung gefördert“, sagt Fliescher. Dagegen wurden für die Eigentumsförderung 2016 insgesamt nur wenig mehr als 20 Millionen € aufgewendet. Der Vorstand von Haus und Grund Düsseldorf fordert deswegen auch die Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe. Diese wurde bis 2006 in NRW erhoben, wenn eine nicht mehr sozialbedürftige Person weiter in einer Sozialwohnung wohnte. Die Einnahmen wurden für den Neubau von Sozialwohnungen aufgewendet. Durch den Wegfall der Fehlbelegungsabgabe wohnt z.B. ein ehemaliger Student immer noch in seiner preiswerten Sozialwohnung. Fliescher kommt zu dem Schluss: „Eine mit Steuergeldern geförderte Sozialwohnung sollte nur derjenige erhalten, der auch wirklich sozial bedürftig ist.“