Immobilienanzeige ohne Angabe der Energieverbrauchswerte nach der Energieeinsparverordnung kann Abmahnung auslösen

Bundesgerichtshof, Urteile vom 5. Oktober 2017, Az. I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17

Oftmals stößt man auf Anzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung von Immobilien, bei denen die Pflichtangabe zum Energieverbrauch nach der Energieeinsparverordnung fehlt. In dem entsprechenden Informationsfeld ist die Bemerkung angegeben, dass der Energieausweis in Arbeit ist. Darüber hinaus fehlen oft Angaben zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, dem Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse. Darin könnte ein Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) liegen.

In seinen Urteilen vom 5. Oktober 2017 entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mehrere solcher Fälle:

Die Deutsche Umwelthilfe klagte gegen Makler auf Unterlassung nach § 3a UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Nach dieser Vorschrift ist ein Verhalten zu unterlassen, das gegen die Interessen von Verbrauchern gerichtet ist und eine entsprechende Vorschrift zum Verbraucherschutz verletzt. Einen solchen Anspruch lehnte der BGH ab, weil die Verpflichtung, den Energieverbrauchskennwert anzugeben, zunächst nur den Eigentümer treffe und auch nur dann, wenn zum Zeitpunkt der Schaltung der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliege.

Bewährt hat der BGH allerdings einen Anspruch gegen die Makler unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Artikel 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in die Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Es ist stark anzunehmen, dass diese Urteile auch Relevanz für private Eigentümer haben, die entsprechende Angaben zum Energieverbrauch und sonstige Pflichtangaben in den Vermietungsanzeigen nicht machen. Grund dafür ist, dass der Anwendungsbereich des UWG den Schutz von Verbrauchern (Mieter) vor unlauteren geschäftlichen Handlungen umfasst. Als geschäftliche Handlung im Sinne des § 5 des UWG ist nach § 2 des UWG jedes Verhalten einer Person zugunsten des eigenen oder eines fremden Unternehmens anzusehen, das objektiv mit dem Abschluss oder der Durchführung eines Vertrags über Waren oder Dienstleistungen zusammenhängt. Als Waren gelten auch Grundstücke, als Dienstleistungen auch Rechte und Verpflichtungen.

Angesichts dieser Eindeutigkeit des Gesetzes kann allenfalls fraglich sein, ob ein privater Vermieter zugunsten eines eigenen Unternehmens handelt. Der Begriff des Unternehmers ist im UWG nicht klar definiert. Nach § 2 UWG ist Unternehmer “jede natürliche oder juristische Person, die geschäftliche Handlungen im Rahmen ihrer gewerblichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit vornimmt“. Von jeher wird dieser Begriff allerdings sehr weit ausgelegt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist zwar auch der Begriff des Unternehmers in § 14 BGB definiert. Auf diese Definition verweist aber das UWG nicht, sodass die weite Auslegung des Begriffs des Unternehmers im UWG im vorliegenden Fall relevant sein dürfte.

Um nicht eine Abmahnung zu riskieren, sollten daher die Pflichtangaben aus § 16 a der Energieeinsparverordnung (die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs) in jeder Immobilienanzeige genannt werden.